房价大跌无可能 大城市白领如何把握购房时机

　　房价稳中降 大跌无可能 作者：甄爱军

　　文前提要：敢于说话的“房产大佬”任志强日前表示，近期房价稳中有降，小幅回落可能性极大，但绝不会暴跌。他对市场的判断，就如同他的某些观点，不受购房者待见，但这并非意味着他错了。不过这一次，他还能说准吗？

　　“房价将小福回落，但大幅下跌的可能性几乎不存在，”对房价一向有信心的北京华远集团总裁任志强如是说。日前任志强来沪，主要是为了推介自己的新书《任你评说》。在中国房地产界，任志强敢于说话，人送绰号“任大炮”。借推介会之际，他在复旦大学管理学院做了一次题为《新政下中国楼市的走势》主题演讲，对楼市调控、房价走势、中国楼市的出路等诸多问题，发表了自己的观点。

　　诚然，作为开发商中的一员，任志强肯定要站在自身立场来思考这个市场，因而他的观点难免会有失公允。但我们又不得不承认，他的说法中也不乏真知灼见。因此不妨听听他这次怎么说，又说了些什么，或许会对真正认识中国房地产市场有所帮助。

　　房价无大跌可能

　　这一次，任志强似乎真的“从了”，认为房价有小幅回落的可能，不过他同时强调大跌的可能性几乎没有。

　　似乎任志强总是能够准确预测出房价的走势。在2005年前当楼市调控的时候，大多数人都认为房价会下跌，但任志强却坚决认定房价不会下跌，很多人对他的观点不以为然，不过事实证明，他当时说得真的没错。

　　任志强表示，在今年第四季度，房价可能会出现小幅回调走势，但绝对不会暴降。他表示，自今年4月份出台新“国十条”以来，加之在随后的时间里又出台了诸如“限贷”、“限购”等诸多政策，对楼市产生了巨大影响，使得交易量大幅下滑，而且价格滞涨。

　　“限贷”、“限购”、取消优惠税费等具体调控措施，让市场需求受到抑制，增加首付比例、提高二套房贷款利率等措施，同时也提高了购房门槛。通过一系列具体调控措施，部分市场需求开始观望，因而造成楼市再次陷入低迷。楼市的低迷，会引起房价回调。但由于中国楼市刚性需求依然旺盛，因此暴跌的可能性极小。

　　未来趋势向好

　　在任志强看来，中国楼市还有长达20年的黄金发展时间。他从人口结构和城镇化进程这两个方面来佐证他的观点。在他看来，2030之前，中国人口会持续增加并达到峰值，而与此同时，中国城市化进程也会持续很长一段时间。这两大因素会形成刚性需求，从而推动楼市发展。

　　从人口结构来看，中国到2030年将达到最高峰，预计为16.8亿。也就是说，只有到2030年以后，中国楼市才有可能会随着人口结构的改变而出现转变。从人口红利来看，在2020年之前，是消费能力最强的阶段。

　　近年来，中国的户均人数从3.13人减少到2.86人左右，这种变化产生的直接后果就是导致家庭的增加。据测算，这种变化会导致中国每年要新增1000万～1300万个家庭。他根据此前的人口出生高峰时段测算，在2010年和2014年事“结婚大年”，也正是刚性需求最为旺盛的年份。

　　另外，城市化进程也是导致刚性需求居高不下的一个重要因素。任志强表示，中国十二五规划中提到，每年保证0.95%的城市化比例，即1250万~1480万人口的城市化转换,这种转换也会催生新的刚性需求。

　　调控的作用有限

　　任志强不太赞同政府过于干涉市场的做法。他用了一个形象的比喻来调侃政府管得过细的做派：以前政府只管发放结婚证，但现在开始连睡觉姿势、以及是否开灯、床单的颜色都要管。

　　对于政府以价格为直接调控目标的做法，任志强对此有着不同的看法，“政府管那么多，我不知道还要市场干什么？”他说。他认为这样的调控会削弱市场机制、金融机制以及消费轮转，同时市场的供需矛盾只是后移而不会消失。

　　他认为当前的调控只是将需求暂时压抑住，就像用水把充满空气的气球摁在水中，即使摁得胳膊发酸，只要一松手，气球总会浮上来的。在他看来，政府对楼市调控只是将市场供需不平衡的矛盾后移，即便是投放一定数量的保障性住房和廉租房，也无法完全缓解供需矛盾。由此他推测，此次调控很有可能跟前几次调控之间不会有太大的区别，即调控初期房价盘整，而后房价又开始上涨，并创新高。

　　任志强注意到地方政府已经感受到来自中央政府的压力。他表示，前段时间南京某楼盘准备将售价定为1.5万元/平方米，但地方政府“建议”开盘价为1.3万元/平方米。他说：“有些官员面临被罢免的危险，所以他们不得不采取一些极端的措施，例如在中央调控政策之外，采用一些行政手段来干预市场。”

　　目前我国每年商品房建设面积为5亿～6亿平方米，按照这样的建设速度，在2020年显然无法达到之前设定的目标，人均住房面积35平方米及总的建筑面积350亿平方米的总体规划目标，如果持续采用现在的打压措施对楼市进行调控，那么就导致住房问题在未来很长的时间成为无解的难题。