来源：理财周刊
北京：一年后可买房
如果北京的房价不再上涨，同时利率水平保持稳定态势，随着人均可支配收入的自然增长，在2012年，北京将出现新的购房时机。
从过往历史来看，北京2002年、2003年、2004年均为最佳不错的购房时期。在这段时期，根据计算公式，计算得出的刚需购房能力指数均在240点之上。其实就在这几年后，北京房地产市场走势强劲，不管是交易量，还是价格，均出现较大幅度的上涨。
230点适合买房
当北京的刚需购买能力指数达到230点的时候，购房时机出现。从表2中我们可以看到，从2002年到2005年，北京刚需购房能力指数连续4年都达到240点以上（如图2所示）。在这4年里，住宅交易量逐年增加，2002年为1604万平方米，2005年则达到了2823万平方米，平均年化增幅为19%。与此同时，这几年北京房价涨幅并不是很大，根据中房指数研究院提供的监测数据显示，2002年到2004年间，北京成交均价在4500～4800元/平方米之间，涨幅并不大。但另一方面，这此期间，北京人均可支配收入年增幅超过11%，处于高速增长时期。房价涨幅不大，而收入增加速度加快，这导致北京楼市在2005年迎来了一个异常火爆的时期，当年北京住宅均价达到6162元/平方米，较上年增价29.8%；成交量也达到2823万平方米的历史最高，较上年增加23.5%。由此可以看出，如果2003年前后在北京投资房产，两到三年内投资回报率可达100%，平均年化投资回报率达33%。
随后，北京刚需购房能力指数随着房价的不断上涨而逐渐回落，2007年达到最低的144点，这也意味着2008年北京楼市将陷入低迷。北京楼市的走势也印证了这样的判断，在2008年，北京商品住宅成交均价为11648元/平方米，与上一年相当；成交面积为1031万平方米，较上年则锐减40%。
而在2008年底，随着利率水平的降低，刚需购房能力指数重新超过230点，达到265点，于是2009年北京楼市再次走强，商品住宅成交均价13224元/平方米，较上年上涨13.5%；成交面积达1880万平方米，较上年增加82.3%。
一年后出现购房机会
今年以来，北京楼市价格出现盘整，价格虽然仍整体保持上涨态势，但涨幅极小。如果在未来房地产市场价格水平变化不大，而收入水平保持历年来平均涨幅，那么在一年之后，北京楼市的购房机会将重新出现。
中房指数研究院提供的数据显示，在今年年初以来，北京住宅指数一直在2950点附近盘整，考虑到目前政府对楼市调控力度并未放松，因此未来一段时间内房价上涨乏力。假设未来房价保持在一个相对稳定的水平，只要利率保持不变，收入水平稳定增长，虽然目前指数已经跌至190点附近，但只需一年半时间，刚需购房能力指数就会因为收入水平的上涨而重新攀上230点左右，届时，购房时机便会出现。
考虑到未来房价、收入和利率等都会出现变化，如北京房价下跌超过10%，收入水平会提高，而未来小幅加息的可能性也存在，在这几个因素的共同作用下，本刊估计一年后北京的刚需购房能力指数会回到230点左右。
表2历年来北京购房能力指数表
年份 中房北京住宅指数 北京人均可支配收入 5年以上期房贷最优惠利率 购房能力
2000 1000 10350 5.58% 185.48
2001 993 11578 5.58% 208.95
2002 1018 12464 5.04% 242.93
2003 1116 13883 5.04% 246.82
2004 1216 15639 5.31% 242.20
2005 1253 17653 5.51% 255.69
2006 1540 19978 5.81% 223.28
2007 2285 21989 6.66% 144.49
2008 2238 24725 4.16% 265.57
2009 2635 26738 4.16% 243.92
2010-10 2983 29679 5.22% 190.60
注：数据来源为中房指数研究院、北京市统计局。2010 年人均可支配收入按增长11%计算
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