来源：理财周刊
京沪深穗购房时机何时出现 作者：甄爱军
《理财周刊》：
京沪深穗购房时机何时出现
文前提要：根据具体计算北京、上海、广州、深圳四大一线城市的刚需购房能力指数发现，北京、上海、深圳三大城市目前均不是最佳购房时机，需要等待。广州目前仍处于合理区间，房价继续上涨的可能性较大。
文》本刊记者/甄爱军
上海：回落两成现转机
在计算上海刚性需求购房能力时，我们选用的指标为上海的人均可支配收入、中房上海住宅指数以及5年以上期限房贷最优惠利率。根据我们的计算，当这一指标在200点附近时，将是一个比较好的购买时点。
200点以上可购房
通过计算，我们发现上海市场的实际运行轨迹与我们计算所得到的结果具有很高的相似度。进入21世纪之后头几年，由于政府出台了系列刺激措施，如蓝印户口、契税优惠等，加之央行降息，这都对楼市起到了相当大的促进作用。
房价的快速上涨，但居民收入水平增速并不一致。中房指数研究院监测数据显示，上海住宅销售均价从2000年的3326元/平方米，一路涨至2004年的5761元/平方米，平均年化涨幅为14.6%。但在同时期，上海的人均可支配收入涨幅却落后于房价涨幅。根据上海统计局公布的数据显示，2000年上海人均可支配收入为11718元，2004年达到16683元，平均年化涨幅只有8.47%。
由于房价涨幅远大于收入涨幅，我们发现购买能力会慢慢变弱。通过计算发现，从2002年开始，购买能力指数开始下滑，2002年首次低于200的水平，为199点，2003年则萎缩至168点，2004年甚至降至152点的阶段性低点。
在2005年、2006年两年里，上海楼市陷入低迷状态，这跟刚性需求的暂时疲软也有一定的关系。计算结果显示，在2005年、2006年两年里，购房能力指数均低于175，2005年为168，2006年为174。这其中有几方面的原因，其一是房价尚持续上涨，如销售均价从2005年的6698元/平方米涨到2006年底的7039元/平方米，涨幅为5.1%；同时央行多次加息，5年以上期房贷优惠利率水平也从5.31%升至5.81%，因此交易量持续下降，2006年只有2615万平方米的交易量，较2005年下滑8.1%。
特殊因素要考虑
也许会有读者产生这样的疑问，2005年到2007年这两年里，城市人均可支配收入并未大幅增加，而且央行持续多次加息，尤其是在2007年连续6次加息，5年以上期房贷优惠利率达到6.66%的高位，按理说刚性需求的购买力应该削弱才是，但为何在这一年里，楼市却走牛？
通过对市场的分析，发现不外乎两个方面的原因。其一是股市、楼市联动。前文中分析指出，这一年里，股市进入牛市，大多数投资者获利颇丰，于是有部分资金分流进入楼市；其二就是连续两年的低迷，不少一直处于观望状态的购房者通过两年的资金积累，支付能力增加，于是开始入市买房。
2008年，受金融危机的影响，国内大幅度降低了房贷利率，从而提高了刚性需求的购房能力，数据显示2008年底，上海的购房能力指数达到了218点，为历史最高点，这也促成了2009年房价的大幅度上涨。统计数据显示，2009年上海住宅销售均价为12364元/平方米，与2008年的8115元/平方米相比，上涨了52.4%。涨幅之大，为近年来之最！
房价降两成时机再现
经过2009年的大涨，上海刚性需求购房能力指数降到了165点，这一指标虽然已经低于理想的200点，但并不像2007年那样，基本丧失了购房能力，因此，一旦出现降价盘，仍会引起排队抢房的现象出现。今年10月，央行宣布加息，同时银行也减少了首套房的贷款优惠幅度，原先7折的优惠变成了8.5折，导致房贷最优惠利率上升了1个百分点，这对购房能力的影响比较明显。10月份中房上海住宅指数达到4414点，若年底前房价不再上涨，全年收入增长12%，达到32299元，根据目前的最优惠房贷利率水平计算：
刚需购房能力指数=322986/4414/5.22%≈140。
从结果来看，目前显然不是最佳购房时机。因为刚性购房能力指数只有140点，距离200点的参考值还有不小的差距。也就是说，根据目前的状况，即房价出现盘整，不再上涨，而且央行也不再加息，直到年底，还不是最好的购房时机。
那么，最佳购房时机何时到来？则要看刚性购房能力指数何时接近200点。我们可根据几种不同的情况分别来进行测算。
第一种情况是靠收入的上涨来重获动力。在这种假设下，房价长期盘整不再上涨，而城市人均可支配收入保持每年12%的涨幅，同时利率水平平稳，通过计算得出，在2013年底，刚需购房能力指数会回升到196点，接近适合购房区间。也就是说，通过两到三年的资金积累，现在仍在观望的刚性需求，会随着个人资金量的增多而使得支付能力大增，从而市场重新获得活力。
第二种情况是通过房价的调整来寻找时机。在这种假设下，房价出现一定幅度的回调。根据中央政府的态度来看，控制房价的态度非常坚决，加之通过“限贷”、“限购”等具体措施，已限制住一部分市场需求，接下来房价回调的可能性较大。通过测算发现，如果房价指数在未来一年时间里下滑至3531点，即房价整体回落20%，那么，刚性购房能力指数可重新接近200点，也就是说，到那时，购房时机又会出现。换句话说，当市场出现20%左右跌幅的时候，就会出现新的市场买点，指望房价出现更大幅度的下降基本不可能。
表1 历年来上海购房能力指数表
年份 中房上海住宅指数 上海人均可支配收入 5年以上期房贷最优惠利率 购房能力
1999 1002 10932 5.58% 195.52
2000 1038 11718 5.58% 202.31
2001 1142 12883 5.58% 202.17
2002 1319 13250 5.04% 199.32
2003 1755 14867 5.04% 168.08
2004 2063 16683 5.31% 152.29
2005 2009 18645 5.51% 168.43
2006 2041 20668 5.81% 174.29
2007 2886 23623 6.66% 122.90
2008 2939 26690 4.16% 218.30
2009 4184 28838 4.16% 165.68
2010-10 4414 32010 5.22% 138.93
注：数据来源为中房上海指数办公室、上海市统计局。2010年人均可支配收入按增长11%计算。
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