房价大跌无可能 大城市白领如何把握购房时机

　　开发商会降价吗 作者：黄罗维

　　文前提要：通过对141家上市房地产企业财务报表的分析，我们发现在货币资金较为充裕的情况下，当前开发商大面积降价尚难出现。不过由于带息负债的大量增加，半年后不少房地产企业会出现资金紧张，到时候市场就将见分晓。

　　大面积降价尚难现

　　 今年以来，调控政策的出台可谓是一浪高过一浪，一切的一切也在市场掀起了不小的波澜。然而对于购房者来说，他们最为关心的并非政策的猛烈程度，而是房价什么时候能够出现下跌。不过左等右等，市场出现的状况还是让许多投资者感到失望，事实上，二次调控以来，开发商“打折”、“降价”者少之又少，甚至于较今年4月时打折、降价项目还显不足。那么在现阶段，市场究竟会如何演变呢？通过对市场面各种因素的分析，我们认为在目前这个时期，开发商大面积的降价还难以出现。

　　 为什么会得出这样的结论呢？这其实是由当前房地产企业的财务状况决定的。大家都知道，对一家房地产企业来说，现金是相当重要的，它是维持企业正常运转的基础。如果现金充裕，房地产企业的资金链条畅通，其销售压力就比较小，这时他们一般不会采取降价的策略。而如果现金紧张，资金链有断裂的可能，这时企业就会考虑通过降价来加快销售回笼资金，以保证企业自身的安全。那么，当前房地产企业的现金状况究竟如何呢，我们还是要从其财务报表中寻找答案。

　　 上市公司定期都会公布季报和年报，这无疑为我们提供了非常好的数据源。在表1中，我们就列出了部分房地产上市公司2008年至今货币资金和带息负债的变动，并对141家房地产企业的总体变动情况进行了统计，希望可以从中发现其财务变动情况的蛛丝马迹。我们发现，从财务报表所反映的情况来看，当前房地产企业的货币资金仍然相当充裕。比如总体141家公司，今年三季报其货币资金总额达到了2102亿元，在这种情况下，企业显然没有降价的意愿。反之在2008年末的市场低迷期，那时候市场上降价打折相当普遍，而如果我们留意一下财务数据，2008年的财务报表显示这时141家企业的货币资金只有1033亿元，这也是当时市场能够出现降价的真正原因。

　　 1033和2102是两个完全不同的数量级，它显示了房地产企业财务状况的差距。显而易见，2008年在种种市场因素的作用下，房地产企业货币资金大幅度减少，不得不通过降价回笼资金来维持资金链的运转，从而促成了大面积的降价。而现在，由于房地产企业持有的货币资金仍在高位，大范围的降价就难以出现。对此不少业内人士认为，由于当前开发商资金仍宽裕，所以今年年底前估计不会大幅降价。一位上市地产公司老总也坦言：“成交量再次下降，调控政策又如此密集，房价可能会降一点，但不会降很多。”江南证券房地产首席研究员杜丽虹此前曾分析指出，以2009年年报财务状况估算，2010年仅有10%的地产企业会出现较大资金缺口，企业被动降价压力不大。

　　购房不能盲目 作者：汪标

　　最近6～7年，房价一直是老百姓最关注的话题，围绕房价会涨会跌到的争论也从来没有停止过。究竟房价由谁说了算，各方的观点从来就没有统一过。刚性需求购房者认为，开发商在房价上涨过程中获得了暴利，炒房者是推高房价的帮凶；而开发商则认为高地价是导致高房价的根本原因，供应不足才会导致房价上涨。

　　其次，争论房价会涨会跌的实际意义并不大，特别是对于刚性需求的购房者来说，在一个合适的时间，以一个可以承受的价格实现买房的梦想，才是最关键的。因此，我们推出了刚性需求购房能力这样一个指标，定量地告诉大家什么时间出手购房最合适。

　　从这个指标的构成来看，收入毫无疑问是占第一位的，只要收入不断提高，在房价和信贷政策相对稳定的情况下，购房能力无疑会得到较大的提升。以北京和上海这样的城市为例，目前多数购房者能够接受的价格大概在1万元/平方米左右，而市场上的新房单价大多在2万元/平方米以上，看上去难以接受。但如果几年后，收入增长1倍（十二五规划中提到要提高人民收入占GDP的比重，意味着未来老百姓的收入增长速度将加快），那时2万元/平方米的价格不就和今天1万元/平方米的价格相同了吗？因此，只要中国的经济保持增长，老百姓的收入保持增长，未来的房价仍然会有上涨的空间。同样重要的还有信贷政策，利率的调整对购房能力的增减有着巨大的作用。2009年受房贷利率大幅度降低的影响，老百姓的购房能力提高了近60%，也是导致2009年房价大涨的根本原因。而未来的加息预期很可能对购房能力起到一定的负面影响，对房价的上涨起到抑制作用。

　　对于开发商和房产投资者来说，也必须时刻关注刚性需求的购房能力，不要盲目地认为有刚性需求，房子就一定能卖出去。因为当房价远远高于刚性需求的购买力时，房产泡沫就比较厉害了，一旦没有后续接盘者，在资金链吃紧的情况下，价格向合理价位回归就成为了必然。而接最后一棒的投资者将遭受巨大的损失。

　　中国的房产市场已经走过了快速增长的萌芽阶段，正在步入稳定增长的生长阶段，未来的发展潜力依然巨大，但速度必定会降下来。买什么都涨的年代已经过去了，未来的投资需要看清楚大势，把握住市场中的机会。

　　当然，我们今天给出的公式还是相对简单的，没有把更多的因素考虑进去，比如单套房产面积的变化，首付款比例的变化等，同时也没有考虑到几个因素的权重问题，因此只能起到一定的参考作用，还无法成为真正意义上的买卖指标。读者朋友们可以根据自己的经验对公式进行修订，以得到更符合市场规律的指标，来指导自己的房产投资。