2011房价或将迎来新一轮大涨 购房如何跑赢CPI

　　保障房需补位 双轨制才是调控王道

　　全国房地产经理人联盟研究院副院长 陈宝存

　　明年中国拟投资1.4万亿建设1000万套保障房，笔者认为，需要做好以下关键的几点工作：第一，公共租赁房将占主要部分；第二，2011年的1000万套保障房投资将达1.4万亿元，将达到全国房地产投资总额的近1/5；第三，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制；第四，保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内；第五，公积金闲置资金支持保障性住房建设。

　　如果以上五点工作得以顺利实施，我们便可从中看到2011年的房地产市场大趋势。

　　首先，保障房建设提速，要辅以住房观念的改变。租赁房成为保障房建设的主体，而棚户区以及所有旧城改造的拆迁安置，也成为保障最低收入人群住房改善的主要形式。

　　其次，由于成本因素，特别是开发成本中占据最大比重的土地价格较难控制，而且时下商品房配建保障房的方式日渐增多，此举只会加大商品房建设成本，因此商品房价格上涨仍是趋势。

　　第三，虽然保障房中公租房建设在提速，但鉴于建设速度，明年公租房上市量不会很大，因此明年市场化出租房仍是租赁市场的绝对主角，鉴于此，由于供不应求以及通胀的影响，明年房租上涨的趋势很难避免。

　　第四，2009年与2010年销售的火爆，使房企手中已积累了大量现金流。即使明年货币政策转为稳健，一二三线城市的房企资金链也不会紧绷。此外，房企应对市场的手段多样，即使资金链发生问题，房企也可通过缩减新的投资来达到新的资金链平衡。

　　第五，商品房与保障房分开管理、并行发展的双轨制是市场选择的必然。

　　笔者建议正视现实，完善市场中商品房开发的综合管理，鼓励建设商品房的同时，也大力推动保障房建设，但是这种推动一定是鼓励房企和社会资金进入保障房建设与管理，而不是相反。