2011房价或将迎来新一轮大涨 购房如何跑赢CPI

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　　楼市周期论：2011将成新一轮起点？

　　“2011年房地产行业持续调整，房地产企业分化日益明显，顺应市场并提前应对的公司将借助市场调整良机扩大市场份额，而融资不畅导致部分企业摆脱不了被收购的命运。”

　　当投资者和开发商为2010年创造的有史以来最佳业绩弹冠相庆时，中信建设证券投资发展部的一份报告，给他们泼了一盆冷水。

　　万科在2010年开创了中国房地产业的千亿时代，但对更多的公司来说，今年有史以来最牛业绩很可能成为“绝唱”。在保障性住房扩增、开发商的资金被收紧的情况下，2011年很可能给开发商的“黄金10年”画上句点，行业的分化和转型似乎成为必然。

　　2011年，会成为楼市的一个新拐点吗？

　　中信建投发展部预测，今年开发商的资金状况并不妙。根据他们对40家房地产公司的调查，很多开发商的买地费用同比大幅下降，存货占流动资产的水平却出现了上升，由2009年的65.84%，上升到了2010年三季度末的68.66%，预测2010年存货占流动资产的水平会达到69.44%。

　　库存的增长将挑战开发商的现金流。截至2010年10月，北京、上海、广州、杭州、南京、福州、宁波、重庆、苏州等9个城市的可售面积共约9515万平方米，接近2009年高峰时的10600万平方米。

　　正略钧策管理咨询合伙人薛迥文说，因为通胀而产生的加息和存准率提高，不仅增加开发商的财务成本，减少他们的银行贷款金额，也会进一步减少消费者的购买需求，令资金链更加紧张。

　　令开发商不安的是，限购令还有可能延续。截至目前，已有北京、上海、深圳等16个城市加入到限购的行列中。

　　这种情况下，楼市的成交将主要由一线和部分二线城市，向其他城市转移。提前布局在上述城市的部分开发商将受益。广发证券报告认为，万科、保利和金地能在今年再创销售额历史新高，和其纵深发展策略有很大关联。

　　但整个房地产行业把万科列为学习榜样的很少，更多在向星河湾学习。华燕分析师张宏伟认为，开发商做精品住宅已是大势所趋。

　　地产业的分化也反映在盈利方式上。过去一年，商业地产成为大部分房企的“核武器”，甚至连曾经只专注发展住宅的万科，也成立了商业地产部门。

　　同时，一些房企开始重新设定自己的行业定位。复地、金地等在年初就设定了金融+地产的定位。

　　薛迥文认为，与其说是新的行业周期开始，倒不如说是行业周期进入了一个拐点。他预言，下一个10年将是中国房地产业兼并重组的10年，行业集中度将更高。中小房地产企业要么被大公司吞并；要么在细分的市场中发展；要么发展成为房地产基金。