房贷市场节后"冰封" 泡沫化催生银行主动"加息"

　　　风险与利润的博弈

　　　□本报记者 任晓

　　　尽管监管层未明确出台政策取消个人首套房贷利率7折优惠，但在监管层严控风险和商业银行追求利润的双重作用下，房贷优惠政策收紧已成定局。

　　　房贷优惠政策收紧是在今年信贷政策调整的大环境下进行的。2010年，在央行“要合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平”的政策思路之下，贷款投放量要较去年有所收紧，预计新增7.5万亿元。总量调控之下，贷款的可得性降低，并引致资金成本上升，房贷概莫能外。

　　　监管方面，防范风险被列为银监会今年工作的重中之重。除表示今年要严控贷款增量外，银监会对房地产信贷做出了尤为严厉的提示，多次强调今年要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

　　　监管层对房地产贷款信用风险的关注并非杞人忧天。从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。中国房价本轮上涨已经持续11年，但在2009年我国房价持续快速上涨，暴露出泡沫迹象。专家提示，在个人房贷支付额不断增加以及央行加息预期的情况之下，国内商业银行个人住房贷款违约风险在逐步增大，并已出现了贷款违约金上升的情况，且违约者大都是购房自住的人而非投机者，这种情况足以引起警惕。

　　　犹记在上世纪90年代部分地区房地产泡沫破灭中，数不清的烂尾楼和贷款坏账带给商业银行切肤之痛。虽然时过境迁，但在今天又重新火热起来的房地产市场当中，最有风险意识的应当是银行。

　　　近年来住房贷款的快速扩张，使房贷质量对于银行总体资产质量有愈发举足轻重的影响。2009年，在各项优惠政策刺激之下，个人购房贷款快速增长，全年新增1.4万亿元，约为2008年的5倍；年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长43.1%，比08年末高33.3个百分点。因此，银监会要求缩小商业银行房贷业务风险敞口是十分必要的。

　　　对于商业银行而言，防范风险是收紧房贷的原因之一。但追求利润的动机亦使收紧房贷成为商业银行顺理成章的选择。

　　　由于个人房贷基本都是“优质贷款”,银行在个贷市场上的竞争非常激烈，对房贷实行七折优惠利率，商业银行虽然有利可图，但利润空间不大。在贷款总量收紧时，一方面市场利率自然上升，另一方面商业银行的自主定价权也在提高。相对于个贷客户廉价的“一锤子买卖”，商业银行更愿意维系与大客户的长期合作关系，同时可以给贷款更高的定价水准。

　　　因此，目前房贷市场占比较大的银行，重新进行资产配置的需求也较为强烈，房贷优惠政策收紧的力度也更大，而此前信贷市场占比较小的银行，则可借机扩充房贷市场份额。但无论如何调整策略，风险应该是今年银行制定房贷计划时首先考虑的因素。