做足准备心不慌
文/本刊记者 徐卓航
楼市恐慌，现阶段要不要买房？如何选房？该做哪些准备？楼市调整期的购房者更需要有效地规划和技术性地选择，才能买到心仪、性价比高、规避降价风险的楼盘。
面对楼市的震荡，不管其成因如何、未来趋势怎样，有着切切实实购房需求的购房者感到一些慌乱，也自然是不可避免的。然而焦虑也好、恐慌也罢，都无法帮助购房者在这当下的乱局中寻找到正确的方向。想要在调整期中有规划、有技术性地买到自己心仪的房产，自然还是要早早地做足功课，制订一个按部就班且切实有效的购房计划来。
找准切实需求
无论是首次购房还是二次置换，前前后后都会耗费购房者大量的时间和精力，在楼市调整期尤是如此。而制订好符合自己需求和条件的购房计划，才是当下合理购房的第一步。
现阶段该不该买房？这是应对当前楼市的第一大问题。简单回答的话，首先是考虑现阶段是否有切实的购房需求，其次则是看当前是否有足够的经济实力。比如，准备结婚就是许多人购房的一大动因。相类似的还有准备生孩子、孩子要上学、换工作或换学校、与父母搬到一起等等，都可能是购房和改善置换的重要起因。有了明确的需求才会有明确（且准确）的购房目标，特别是刚需们。当下房产的投资价值已大幅降低，作为以自住为主的一种理财目标，类似“房价的未来走势”等变量并不能成为主要的参考要素。
而要作出较为准确的判断，针对买什么、哪里买、现在买还是以后买，最重要的因素之一还是钱。那么，首先我们就必须搞清楚满足自己需要的房子得花多少钱。因此，找房、看房也就成了先期的主要准备工作。具体来说，购房者可以通过网上了解、中介咨询、实地考察来寻找和比较各类符合自己主要购房要求的新房及二手房。如此一来，对什么样的房子是什么样的价格、什么样的价位才能达到自己的要求等问题就能有一个初步的概念了。
搞清经济实力
第二步，购房者还要弄清自身的经济实力。一方面，一次性的前期投入是必不可少的；另一方面，后续的经常性支出和打理也需要全面考量。自己和家里人最多可以一下子拿出多少钱来去支付首付？贷款最多可以贷多少（包括额度、利率和年限等等问题）？今后每个月还贷等日常支出是多少？购房后是否马上装修，费用如何？这些问题都与钱息息相关，也直接决定了自己是否能承受整个购房计划自始至终的经济压力。另外，年轻人还应更多地将自己的积蓄、目前的收入和日用开支、今后收入和开销的上升等问题也相应地考虑进去。
如果分析之后发现，目标无法实现，那该怎么办？降低自己的购房目标是一种思路，等待更合适的时间点也是一种思路，不过，两者也都需要购房者计算相应的成本。比如，购房者可以通过先租几年房，等月收入和积蓄都有了一定基础后再购房；又比如，先降低要求买下过渡为主的房屋居住（或出租），等将来有条件了再进行置换。再复杂一些的，还可以先买房并出租，自己则仍租住较便宜的房子，通过每月差价冲抵一部分贷款。不难发现，在这些计划中，租房的成本、二次置换的交易成本和贷款利率上升带来的额外成本、可能的价格和政策变化都需要纳入考量，才能较为准确地计算出前后的总花费，并进行比较和决断。而原则上，如果符合了目标，也符合承受能力，购房者就不应再过多犹豫，担心买亏了、买贵了。
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