楼市岌岌可危？ 房价下跌的底线在哪

　　不过，华伟进一步指出，人口流向虽然是影响供求关系的一个指标，但也要进行分类讨论，不能用局部来描述全盘。

　　“人口是一个复杂的指标，需要更为专业化的分析。”华伟认为，人口的导入导出量还不足以完全对应房价的走势，其变化人口的质量也不容忽视。如果一个地区的大量涌入都是优势人口，那么自然会大大增加购房需求。但如果进入人口并没有在当地购房的欲望或能力，则对房价的影响就不明显了。“这就好比温水里加开水还是加冷水的区别。”华伟说。

　　蔡为民也指出，宏观经济上对某一城市、某一地区在产业支撑和重大建设上的影响，以及人口的导入都是影响房价趋势变化的要素。当然，一些重大建设、产业支撑的利好无疑也会加大人口导入量，这就是一个相辅相成的结果了。

　　再详细到某一个城市来讲，不同的区位、不同的影响因素对房价的影响也很大。以苏州为例，房价总体都是相对平稳的，但其中的学区房、地铁房受追捧，价格就仍在不断上扬之中；反之，地段、区位都不好的楼盘则有不小的降价压力。再者，如果是品牌开发商开发的高品质人气项目，又会对房价走势产生一定的影响。无疑，从整个中国的楼市到某一街道、某一楼盘的不同变化都是不尽相同的。

　　因此，我们对于不同的城市、地区，无疑要分线、分区、分片来看，并把影响房价的诸多因素进行通盘考虑，才能大致勾勒出未来的走势。

　　政策不能一刀切

　　那么楼市到底该不该恐慌呢？蔡为民笑着回答说：“按目前的态势看，要恐慌也是卖房者恐慌，购房者只需观望和分析，自然心中有谱。”不过，广州知名房地产专家韩世同则不无担忧地指出，楼市目前的情形不太乐观，相关政策也可以早作准备，方能在今后的变化中有所应对。

　　“三、四线城市的销售不畅使得不少开发商改变了布局策略。”韩世同认为，许多开发商都将自己的重心移回到一线城市，使得一线城市目前保持了一定的强势情况，但整体的销售回落仍无法避免，这无疑也会影响到开发商的资金链。而考虑到信贷紧缩、房贷申请困难等问题，在成交持续不足的影响下可能会引起大面积的观望情绪，最终导致本该有的购房需求也不能被有效激发。

　　“政府应对楼市可能出现的下滑早作准备和预防，避免到时候难以应对。”韩世同指出，调控的目标是房价软着陆，下跌的过程应该是平缓的、阶梯式的。如果真的出现“跳水”行情，那么真正的恐慌就会到来。因此，目前人为地制造恐慌情绪虽不可取，也应该正视可能出现的问题。在保证不出现房价反弹、投机行为的前提下，如何拿捏分寸，逐步、局部地引导楼市发展是十分关键的。

　　不单单是购房者要对楼市的变化趋势分类讨论，韩世同认为住建部也应在此基础上对楼市进行“分类指导”。韩世同说：“楼市政策不可能一刀切。”