人口流向决定城市房价
文/本刊记者 徐卓航
细细探究影响房价的诸多因素、供求关系不难发现，未来楼市的走向需要分类对待，在优势人口大量涌入、发展迅速的地区，房价上涨空间仍然存在；而人口流失、发展迟缓的城市，其楼市则将面临不小的问题。
常言说，人最大的恐惧是对未知的恐惧。而造成楼市恐慌的一大因素，也正是因为购房者看不清楼市的迷雾、弄不明房价的趋势。如果能把未来楼市的市场动向把握一二，做到心中有谱，那么该不该恐慌也就不言自明了。
暴涨暴跌已成过去式
华东师范大学房地产系主任华伟认为，房地产市场的暴涨暴跌行情已经成为了过去，考虑到未来经济维稳、保增长的目标，在楼市地域机制不改变的情况下，楼市一定会有涨有跌、平稳发展，逐步形成一个健康良性的环境。
从房地产的供求平衡来看，目前不少城市都有出现供大于求、库存量不断走高的情况，在调控政策预期不变的情况下，房价暴涨自然是不太现实的。而从宏观经济层面上讲，随着未来城市化、新型城镇化的不断推进，要解决一亿农民进城的问题，各大地区、城市都会有大量的人口涌入，在这一住房需求的支撑下，房价暴跌的可能性也不大。
进一步来看，由于地方财政与土地财政的“捆绑性”，房地产市场所谓的“崩盘”论无疑是谁都不愿看到的。按照2014 年政府工作报告的计划，今年经济增速保持在7.5%左右，实体经济压力很大。从政策方面来说，转型升级调结构并不是一蹴而就的，楼市走向需要保持一定的稳定性。
“以前是一路上扬，之后可能是波动上扬。”华伟指出，未来楼市在短期内仍具有一定惯性，当前楼市的诸多变化则是“有涨有跌”所形成的“浪花”，而绝非暴涨暴跌前的预演。
市场分化正在进行中
除了较为平稳的趋势之外，“分化”则是未来楼市的另一个大趋势。卫民不动产策划智库总经理蔡为民对此就指出：“楼市从来都不是标准化的产品，而国内市场的分化也早已在进行中了。”
从全国总体上来看，一线城市房价的上扬依然是具有较大空间的。发达城市良好的医疗、教育、交通等要素进一步支撑了房价，尤其是对年轻群体的吸引比较明显。而相对于一线城市，三、四线城市的公共服务水平则还有待完善，房价下行的压力就比较大了。举例来说，北京的房价很有可能每平方米五六万元都不算是泡沫，但三、四线城市也许每平方米三五千元就已经无人问津了。因而，根据不同区域、不同等级的城市具体情况的不同，房价的趋势自然不能一概而论。
那么不同区域的不同趋势该如何把握呢？蔡为民分析说，人口导入与否是影响房价走势的一个关键要素。
一般来说，供求关系决定了一个城市的房价涨跌。当一个城市处于高速发展的上升通道时，大量的人口导入会使得购房需求不断涌现，房地产市场自然能大为受益；而当一个城市或地区的人口不断流失、导出，那么购房需求逐步趋于饱和，房地产市场自然就要出现下滑了。
再以苏州为例，由于其人口增速非常快，成为了国内第二大移民城市，因而商品房市场需求旺盛，房价就很难出现下跌的情况。但再看周边的常州和无锡，两个城市近两年的人口量呈现出净流出的趋势，消费人群在减少，楼市自然一点点地冷清了起来。
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