房贷悄然"提价"提前还贷需三思 应对思路全攻略

　　房贷门槛再紧 提前还贷需三思

　　⊙记者 金苹苹

　　近日，多个城市传出收紧房贷的消息，紧缩的信贷政策下，房贷首付比例的提高和利率水平的提升，直接影响了购房人的成本。那么，在这样的情况下，贷款人该如何应对呢？

　　房贷闸门持续收紧

　　自从2010年楼市调控政策出台后，各家银行曾经接到监管层的口头通知，将首套房贷款的7折利率优惠提升至8.5折，首付比例也由两成提至三成。但今年以来，在信贷额度偏紧的状态下，银行更倾向于做高收益的业务，以便将有限的资源用在能创造更高收益的地方，个人房贷业务的门槛也开始越来越高。

　　而眼下，沪上的个人房贷业务正有持续收紧的趋势，特别是在中小银行层面，由于额度紧张，很多银行的房贷业务大幅收紧，个人房贷“一贷难求”。至于四大行，尽管对外宣称房贷按照政策规定实行，但据记者了解，实际操作中，不论是首付比例还是贷款利率水平，都面临更为严格的执行尺度。

　　“如果你是购买首套房，目前首付成数是三成，贷款的最低利率是基准利率，没有折扣。如果是二套房，首付比例是六成，利率要上浮10%。”当记者以购房人身份去建行某支行咨询的时候，信贷员如此答复。不仅如此，该信贷员还告诉记者，因为额度紧张，目前即便递交了申请，也不能给出具体的放款时间，“只能等，等额度出来才能放款。”

　　工行浦东分行的某位人士则告诉记者，“虽然有额度，但是在首付比例和贷款利率执行标准上，银行目前是在按照较高的标准操作。”该人士称，“比如以首套房为例，现在普通的贷款人想要获得利率优惠是不可能的，除非是那些资质特别好的客户，或许可以给出一些优惠。而且在首付比例上，也提升到四成了。”

　　不仅如此，原先政策收紧，实际操作却暗中“放水”的现象，在银行层面已经被杜绝。多位银行业内人士告诉记者，目前购房人要申请贷款，银行首先要做的就是确认购买的是第几套房。“银行已经和房地产交易系统联网，确认是首套房，对比二套房在首付比例和贷款利率上，还能获得相对不错的‘待遇’，一旦查询结果显示是第三套房甚至多套房，连申请都不会接受。”

　　提前还贷三思而行

　　一边是房贷业务持续收紧，另一边却由于加息的影响，部分贷款人正在思考是否要提前还贷的问题。进入加息通道后，不断攀升的贷款利率，让贷款人压力陡增。“要不要提前还贷，成为现在客户咨询最多的问题，”前文中的银行人士告诉记者。但至于是否要提前还贷，业内人士给出的答案空前一致：“尽量不要提前还贷”。

　　“在信贷政策从紧的情况下，个人获得的房贷资金，其实是一种资源。”交通银行理财师李吉对记者表示。他分析，未来一段时期内，鉴于房地产调控是一个持续的过程，不论是房地产贷款或者房贷业务的收紧都将是一种趋势。而上海银监局公布的今年3月份上海市信贷运行情况也显示，上海市房地产贷款增速正在放缓。该数据显示，3月末主要银行房地产贷款余额为4872.04亿元，当月增加48.18亿元，环比少增22.27亿元；同比增长17.27%，增速同比下降14.8个百分点，房地产业贷款在政策调控和规模控制的双重影响下，增速自去年6月份以来持续减缓。

　　故而，在当前获得房贷相对较难的情况下，银行业内人士建议贷款人没有必要急着提前还贷。尤其是处于以下两种情况的贷款人，更是不用提前还贷。

　　首先，此前已经获得了优惠利率的贷款人，无需提前还贷。银行人士指出，由于此前已获得了优惠利率，因此即便今年以来已经有两次加息，按照目前的利率水平看，即使只有8.5折利率优惠，年化利率为5.78%，比起提前还贷的成本，该利率水平依然具有优势。而银行人士也帮忙算了一笔账，按照目前的加息情况推算（5年期以上贷款加息0.2%），如果再加息6次，5年期以上的贷款基准利率为8.0 %，获得8.5折利率优惠的贷款人，仍可以享受到6.8%的利率，和目前的利率水平持平。故而眼下享受了利率优惠的贷款人根本无需提前还贷。

　　而另一种情况，则是那些手头资金有较好投资渠道的贷款人，即便没有享受到贷款优惠利率，银行人士也建议不要提前还贷。“在通胀压力加剧的时候，投资者最好的方式是进行投资，让资金保值增值。而适当的负债，从理财的角度来看，是有利于贷款人的。”李吉指出，由于通胀的原因，贷款人的借款成本会被抵消一部分，因此目前即使负债，贷款人也大可不必着急提前还贷。而目前，虽然A股市场维持震荡走势，但银行提供的理财产品的收益率却随着加息在上涨。统计数据显示，目前市场上发行的超短期理财产品，收益率水平都维持在一个较高的水准上。以投资期为1个月以下的产品为例，今年一季度的平均收益率水平是3.33%。“这就意味着，投资者如果在股市震荡时将部分资金投资这些短期理财产品，不仅保障了流动性，更获得了不错的收益。一旦股市机会来临，就可以继续入市。”

　　而部分优质基金的表现也不错，特别是债券基金，其业绩回报较稳定，去年债券型基金收入颇丰，整年盈利58.77亿元，比2009年同期增长了42.99%。故而这类产品也是投资者可以考虑的投资对象。