2011负利率下房价还将涨 如何投资房产才划算？

　　负利率下买房才是硬道理

　　我们正经历着一个负利率周期。当负利率成为常态的时候，民间资金出于保值增值诉求，包括不动产在内的资产成为民间资金觊觎的对象。

　　所谓负利率，是指通货膨胀率高过银行存款利率。2010年2月份CPI同比增长2.7%，而银行利率是2.25%，宣告了负利率周期的到来。这种情形下，如果你只把钱存在银行里，会发现财富不但没有增加，反而随着物价的上涨缩水了。这就是所谓的存款实际收益为“负”的负利率现象。

　　为什么资金会看重不动产呢？国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏这样向记者分析道，存入银行钱要贬值，边际投资报酬率为负，存得越多赔得越多，投资股市也不一定能够赚钱，而投资房产却最为稳妥实在，可规避高通胀，因此不动产成为资金追捧的对象，则不足为怪了。

　　从历史经验来看，负利率周期内，投资房产的意愿会大大增强。从2007年2月至2008年10月负利率周期与住房销售价格指数看，二者呈明显的相关性，负利率的出现会催生房价的走高。

　　在2010年年底，央行两次加息，银行利率达到2.75%，虽然市场普遍认为CPI可能会回落到5%以内，高于2.75%已是铁板钉钉。2011年还会维持负利率吗？复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示可能性非常大。

　　不过，随着中国进入加息通道，未来居民储蓄负利率的状况将得到一定的改善，对抑制房产投资性需求起到一定的作用。

　　土地财政依赖症暂无药可救

　　面粉（土地）又涨价了，面包（商品房）还能跌价吗？面对土地价格不断上涨的格局，购房者心中发出这样的疑问。

　　2010 年，经历着“新国十条”和“国五条”的宏观调控，土地出让市场的热度却未有冷却迹象。特别是临近年底，年度出让计划尚未完成的城市大规模集中推地，使土地市场再现火热景象。

　　2010 年政府加大土地供应，土地购置面积大幅增长，超过2007 年峰值水平。国家统计局数据显示2010 年1～10 月，全国土地购置面积约3.28 万公顷，2009 年同期约为2.41 万公顷，增幅超过3 成，2007 年同期约为3.14 万公顷。分区域来看，2010 年东部土地购置面积增长较快，同比增长分别为东部53%、中部26%、西部20%。2010 年1～10 月份土地购置费较2009年同期激增7 成，整体地价水平迅速走高。分区域来看，东部和中部的土地购置费增长较快，同比增长分别为东部89%、中部67%、西部43%（具体可见表1）。上述数据表明，东部地区仍然保持领先的发展地位；而中部地区土地价格增长明显，处于强劲发展期。

　　表1 全国及分区土地购置情况（2008-2010 年）

　　时期 土地购置面积（万公顷） 土地购置费（千亿元）

　　 全国 东部 中部 西部 全国 东部 中部 西部

　　2010年1-10月

　　2009年1-10月

　　2008年月1-10

　　2007年1-10月 3.28 1.60 0.92 0.76 8.01 5.51 1.37 1.13

　　 2.41 1.04 0.73 0.64 4.54 2.92 0.82 0.79

　　 2.96 1.35 0.85 0.76 4.41 2.84 0.77 0.80

　　 3.14 1.50 0.77 0.86 3.57 2.33 0.54 0.70

　　注：数据来源为中原集团研究中心

　　其中最为引人关注的还是楼面价整体上涨。从各城市平均溢价率来看，一线城市普遍下降，二线城市普遍提升。从各城市平均楼面地价来看，整体处于上升趋势，由于上海、广州今年推出大量保障性住宅建设用地，因此在一定程度上拉低了平均楼面价格，因而一线城市仅北京增长，但二线城市增长态势非常明显（具体见表2）。

　　表2 十二个重点城市居住用地出让流标率、溢价率及地价（2010 年）

　　城市 平均溢价率 平均楼面地价（元/平方米）

　　 2010年 2009年 2010年 同比增幅

　　北京 67% 95% 7968 39%

　　上海 117% 132% 6461 -10%

　　广州 38% 73% 4887 -13%

　　深圳 32% 60% 2820 -50%

　　重庆 40% 18% 2444 31%

　　天津 20% 11% 1897 34%

　　武汉 — — 1857 2%

　　成都 52% 24% 2205 44%

　　南京 86% 67% 5351 54%

　　杭州 63% 65% 10838 15%

　　沈阳 36% 8% 1313 12%

　　长春 13% — 1580 -8%

　　12城市平均 51% 55% 4135 13%

　　注：数据来源为中原集团研究中心

　　土地成交面积的增加，以及价格的上涨，其根本原因在于土地财政依赖症。尹伯成表示，土地财政已经成为地方财政收入的主要来源，尤其是经济欠发达地区，对土地财政依赖程度更深。

　　在尹伯成看来，地方政府对土地财政的依赖，使得它们根本就不愿意看到房价降下来。“如果房价降下来了，土地还能卖到更高的价钱吗？土地卖不出高价，地方财政收入就会受到影响。”他说。因此在降房价和保证财政收入这个问题上，地方政府更加倾向于选择后者。更让人担忧的是，在未来一段时间内，即经济转型尚未完成之前，还不到可以取代土地财政的其他方式。

　　中国人民大学公共管理学院土地管理系主任、土地政策与制度研究中心主任叶剑平教授分析指出，今年地方政府财政收入为两万亿元，2010年地方的融资要有近10万亿元，也就是说靠土地去融资的话，相当于它的地方财政收入的5倍。实际上就是地方的收入能力放大了5倍，这都来自银行的贷款。如果未来的地方收益下降，比如说高价的土地卖不出去的时候，就形成了坏账，会导致金融危机。而一旦这种假设出现，就会导致产生“中国式次贷危机。”

　　但地方政府同时又面临两难境地，中央要求建设保障性住宅，这些钱必须从卖地中取得。“如果卖不出高价，地方政府哪来的钱建设保障住房呢？”尹伯成反问。