2011负利率下房价还将涨 如何投资房产才划算？

　　为什么楼市调控难见效

　　文前提要：2010年楼市遭遇史上最为严厉的调控，但效果却一般，大部分地区房价不降反升，这是多种因素造成的结果，诸如需求旺盛、负利率、土地价格攀升等等。不过随着调控叠加效应的逐渐显现，房价回调可期。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　中国的楼市似乎遭遇了这样一个怪圈，越调控房价反而越高，究竟是什么原因导致调控屡屡失效呢？

　　我们将其归结为五个方面的原因，主要包括刚性需求和投资性需求旺盛，地价攀高，房地产开发商暂无资金链断裂之忧，长期的负利率状态，以及房地产市场供应结构不合理、障性住房缺少等。

　　但中央政府并未打算放松调控，目前只是因为调控叠加效应还没有完全显现，成交量的萎缩最终还是会导致开发商资金吃紧。因此可以预见，未来房价回归理性状态指日可待。

　　需求不因调控而“退烧”

　　调控并未使得需求“退烧”。不管是刚性需求，还是投资性需求，在调控期间，仍然存在而且热情高涨。

　　据了解，仅上海市，最近几年来每年有超过10万对新人结婚，如2008年在民政部门登记结婚的有13.89万对，2009年则达到14.74万对，这些基本上都会转化为有效市场需求。假设其中有八成新人购房，那么仅2009年对楼市交易量的贡献就达到了11.8万套，占整个住宅市场交易量的两成多。

　　今年楼市虽然经历调控，但并未对让刚性需求放弃购房计划，充其量只是推迟置业时间而已，北京华远集团总裁任志强把这种情形比喻成为“摁在水里的气球”。包括“限购令”、“限贷令”以及“限外令”等行政干预色彩严重的调控措施，使得包括改善型等刚性需求的购房成本大增，同时调控给市场造成价格回落的预期，因此在短时间内的确会造成交易萎缩的现象。中原集团地产研究中心最近发布的一份行业研究报告预计，2010 年全年一线城市新房成交量同比降幅在5 成以上，其中北京和深圳降幅约5 成，上海和广州将达6～7 成。

　　而从长期来看，由城市化进程带来的新增增量，仍然如同一头饥饿的猛兽，在疯狂吞噬房地产市场的供应。蔡为民表示，2010年全年大约有将近1400万农村人口进城，这给房地产市场带来的需求是巨大的。目前中国的城市化比例为42%，而西方发达国家则已达到80%以上，可见中国的城市化进程是一个长期的过程。