2011负利率下房价还将涨 如何投资房产才划算？

　　文前提要：决定房产投资收益率高低端主要因素有房价的涨幅、首付款的比例、房贷利率的高低等，在房价涨幅受到政策打压，首付款比例和房贷利率提高的情况下，房产投资是否还能取得良好的回报呢？

　　在过去的十年当中，最成功的投资者绝大多数集中在房产领域，很多人初入楼市时，并没有多少资金，经过10年打拼，如今身价超过千万的不在少数。而同一时期进入股市的投资者，大多还处于亏损或是微利状态，除了靠公司上市发大财的人外，很难在身边找到炒股赚大钱的人。这是否意味着未来获得暴利的机会依然在楼市呢？

　　显然，我们不能因此轻易得出结论。因为，在股市刚起步的10年，也造就了一大批富翁，但由于股市严重透支了未来，导致后10年的涨幅基本可以忽略不计。现在的楼市会否重蹈股市的覆辙呢？我们还需要通过时间来检验。

　　经历了2009年的暴涨和2010年的调控，2011年投资房产还能获得意外的惊喜吗？要回答这个问题，我们需要对影响房产投资的三个主要因素房价的涨幅、首付款的比例、房贷利率的高低进行分析（国内的租金收益率太低，投资时基本上不考虑），才能得到更清晰的答案。

　　首付比例影响投资收益率

　　在房产牛市时，对投资收益率产生重大影响的因素是首付款比例。首付款比例越低，资金的收益率越高。以上海市一套200万元的住宅为例，我们可以看一下在不同首付款比例的情况下，资金的收益率变化。假设购买这套住房的时间是2009年初，契税按3%计算，一年后以300万元抛出这套房，营业税为总价的5.5%，个调税为2%，交易佣金为1%，贷款利率为基准利率打7折为4.158%，贷款年限为30年。

　　按照2009年的政策，房贷首付比例最低为2成，也就是说首付40万元，就可以买下这样一套住宅，再支付掉60000元的契税，其余的160万元靠银行贷款，每月还款为7785.1元。一年的时间共需要支付利息66010元，卖房时需要支付营业税165000元，个调税60000元，交易佣金30000元，净利润为618990元，与40万元的首付相比，一年的收益率达到了154.75%。

　　如果购房者是首付3成购买的房产，在房价涨幅相同的情况下，由于首付款比例提高，贷款额减少，相应的利息支出也减少，最终净利润将上升8252元，达到627242元，但对于60万元的首付款而言，一年的收益率降低到了104.54%。

　　如果采用5成首付的方式购房，最终的资金收益率降低为64.37%；而如果用全额付款的方式，资金收益率近为34.25%。（见附表1）

　　目前，房产政策已经明确了首套房首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，而三套以上住房不得贷款，这也就决定了房产投资的收益率不可能像2009年那么高了。

　　附表 不同首付比例对房产投资收益率的影响

　　首付比例 20% 30% 50% 100%

　　买入价（元） 2000000 2000000 2000000 2000000

　　契税（元） 60000 60000 60000 60000

　　卖出价（元） 3000000 3000000 3000000 3000000

　　营业税（元） 165000 165000 165000 165000

　　个调税（元） 60000 60000 60000 60000

　　交易佣金（元） 30000 30000 30000 30000

　　利息支出（元） 66010 57758 41256 0

　　净利润（元） 618990 627242 643744 685000

　　投资收益率 154.75 104.54 64.37 34.25

　　房贷利率是核心指标

　　在2008年全球金融危机的影响下，2009年并没有多少人对收入的增长抱有乐观的预期，可就在这样的背景下，房价却出现了大幅度的上涨，这又是为什么呢？主要的原因就是房贷利率的下跌。2008年房贷最优利率最高曾达到6.66%，而到了年底最优利率降为了4.158%，如此大的利率降幅，促成了2009年的房价大涨。

　　2010年4月以后，房产调控新政出台，二套房贷款利率要按基准利率的1.1倍计算，按12月25日加息后的基准利率6.4%计算，二套房贷的利率已经超过了7%，达到了7.04%，比2008年的6.66%还要高。此前，所有的银行都停止执行首套房贷利率打7折的优惠政策，普遍实行的是打85折的政策。近期，部分银行开始对首套房贷按基准利率放贷，使得购房的资金成本越来越高。如果2011年基准利率再提高1个百分点，即使首套房仍能享受85折的优惠利率，房贷利率也要达到6.29%，基本上回到了2008年的利率高峰期。由于国内实施的都是浮动利率贷款，利率的调高对购房者的压力将会持续相当长一段时间，不排除有投资者将面临资金链断裂的问题。

　　同样，房贷利率对投资房产的收益率也会产生相当大的影响。还是以上面那个例子为例，在房贷利率为4.158%的情况下，30年100万元贷款前两年需要支付的利息为81786元，如果按最新的基准利率的1.1倍计算，则前两年需要支付的利息将达到139425元，成本增加了57639元，对投资收益率的影响是显而易见的。