楼市回暖该出手了？ 详解买房时易被忽略的陷阱

　　买过渡房避免10年以上老房子

　　常遇到小夫妇后悔当年选择的过渡房只能用来那两年过渡，到真需要换房的时候，当初的过渡房既不能变成首付，又不能成月供，卖不好卖，租不易租。风物长宜放眼量，购买过渡房的时候，不妨把自己的资金状况和需求向后多考虑几年，并且戴上一副投资的眼镜去选择。

　　■太老的房子银行会拒绝放贷

　　老房子确实价格相对更低一些，也是很多年轻人拿着计算器精算后心仪的过渡物业。但是如果考虑到三五年后可能会结束过渡期，小房换大房，那么建议10年以上的老房子还是尽量避免。

　　先刨除最为乐观的想法，那就是买个老房子，现在图过渡，以后博拆迁。如果真的能够踩点踩到如此地步，也只能理解为股市中的跌停板买进，涨停板卖出，这样的机遇确实可遇不可求。况且拆迁也不是到了20年就立刻可以拆，通常都会再拖上几年时间，还是把这种博彩的选房心态略过为好。

　　放弃拆迁补助的梦想之后，一切都变得更真实了。房地产的发展，3~5年就算是一个阶段，无论是户型设计还是园林规划上，都会有较大的发展和变化。现在回头看5年前的房子，或许还不会有太明显的感觉，但是看8年前的或者是10年前的房子，会有明显落伍的感觉。1~2年内的新房和3~5年内的次新房在价格上差别还不会太大，一旦超过两个阶段，“旧”的感觉会特别突出。即使准备长线持有，老房子的租金通常会比新的物业低20%以上，可以说持有时间越长损失反而越大。

　　总体来讲，老房子无论是自己居住还是未来出售都不是一个很好的选择。尤其是再过3~5年，房龄接近20年的房子，更是很多银行拒绝放贷的目标。即使在信贷政策宽松的前两年，普通物业首次置业可以做超低贷款，甚至很多可以做到零首付的时候，这种房龄超过20年的物业，银行也会要求业主高首付至5~6成，并且利率无法享受优惠。

　　■过渡房不是“凑合房”

　　千万别以为过渡房住两年就结束了，随便找个便宜的买一套凑合下就可以了。它不仅有可能影响到你过渡期间的工作和生活，选择是否得当也会直接关系到你二次业的品质。常遇到小夫妇两年前买房时只问价格，结果两年后换房时才后悔当初没有认真考虑、综合比较了。

　　首先，购买过渡房时，通常也正处于年轻人的上升期，所以还是以能为工作提供便利为第一要素。毕竟，房子是享受的工具，是需要为工作和生活提供便利的。在之前采访美联物业三级市场总经理江少杰、中原地产市场部总监王世界、世华地产市场研究部总监肖小平等资深地产人士时，他们均表示选择过渡房的第一原则是“和公司之间的距离”，对于这个原则他们从未后悔过。

　　其次，尽量选择有核心竞争力配套存在的片区。可以是繁华的商业配套，也可以是一个好的学位，可以是一个公园，也可以是一个地铁站，总之，给将来接手的业主一个购买的理由，也给未来希望租住的人一个住进来的生活便利，至少可以保证在片区市场中的优越性。提前考虑到这些内容，在将来二次置业需要首付款的时候，更容易顺利卖出，并且卖个好价钱。或者在你的终极物业月供需要支持的时候，这样的物业通常不仅空置期短，而且租金有保证。即使再遇到一轮房地产调控，这样有价值点支撑的物业价格也会相对坚挺，尤其是那些有名校学位支撑的物业，几乎堪称楼市中的不败之花。