政策调控趋紧房价或将下跌 购房该何时出手？

　　房价下跌预期趋强

　　 在当前市场上，很多人都在把现时的调控与2007年的调控相比较，但这两个时期的政策是无法相提并论的。比如新国十条提出在部分地区，根据实际情况可暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停非居民住房贷款和限定购房套数等更为严厉的措施。这一系列新措施出台的密集程度和严厉程度都是空前的，远远超过2007 年的房地产市场调控。

　　与此同时，不少上市公司动向似乎也说明了这一点。据了解，房地产调控不仅影响到地产公司，甚至波及到主业非地产业务的上市公司，多家公司宣布剥离房地产资产。日前，太原刚玉、ＳＴ珠峰、爱建股份发布公告，将房地产业务从主业中剥离，而在此前，丰乐种业也发出了同样的公告。平安证券首席策略分析师罗晓鸣表示，房地产遭遇前所未有的调控，一些上市公司纷纷退出房地产业务，这也反映了市场对地产的一种判断，同时也是自身发展的需求。

　　的确，市场面传来的信号也是非常严峻。中国房产信息集团的统计报告显示，上海6月前16天只有9个豪宅项目（成交均价5万元/平方米以上楼盘）售出了20套房源，平均每天仅卖出1.25套，其中16日更是未见豪宅成交；市场上可售的45个豪宅项目中，有36个项目上半月未见成交，高达8成的豪宅零成交迫使开发商通过装修、建材、物业等方面提升产品附加值，个别楼盘甚至出现降价。可见，豪宅并没有不跌的神话，不论是一、二手豪宅的价格，只要是前期上涨过快的项目，都可能出现大幅加跌，一些没跌的项目实际上也是通过增加投入避免跌价。而且，由于去年地王的大量出现，下半年豪宅的供应体量非常大，还将对豪宅的价格产生巨大压力。与此同时市场的供求关系也在发生改变，来自上海的数据显示，在受调控影响最大的商品住宅市场，一改之前14个月的供不应求局面，自3月以来出现了持续4个月供过于求的局面。

　　二手房市场挂牌量的增加同样也对后市构成了压力，21世纪不动产的统计数据显示，6月份前20天上海六个内环板块：陆家嘴、徐汇中心、鲁迅公园、中山公园、北静安和长寿，及四个中环周边板块：古北、长征、大华和上南，其新增挂牌量套数较5月同期的增幅分别在5%～20%。价格方面，各板块的客户还价幅度普遍在10%～20%，业主议价空间则由上月的5%～8%放大至10%左右。可见，抛盘业主为促成交易、缩短套现周期，正在主动让出价格空间。

　　刚刚分析了当前政策面和市场面的情况，那么在这样的市况下，购房者应该怎么办呢？记者认为，首先是要敢于买跌。从房地产这几年来的发展历史看，在政策风暴过后的调整期内购房，不仅机会更多而且在价格也会更实惠。其次要学会等待，在调整期内购房也不能盲目，在当前的市场情况下就要多做比较，耐心等待买入点的出现，而完全没有必要操之过急入市。

　　对此，上海二手房指数办公室认为，从这波成交量萎缩到房价的最终下降，时间并不长，而空间的传导路径为“外环外—中外环—内环”，房价下跌的传导效应凸显，外环外房价跌幅相当于内环的3倍多。在上一轮的2008年调控作用下，上海二手房指数在历经22个月上涨后，于当年4月首次出现下跌；随后连续下跌7个月后反弹，一路高涨至今年5月连续15个月才转向。而从当前的市场氛围和决策层调控的强硬之势来看，成交量持续萎缩成必然。

　　而21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪则提出，4月中旬国家的楼市政策调整对二手房市场的影响已经显现，相当范围内的二手房价格已有不同程度下降，二手房市场自身似乎已经消化政策影响。但按照历史经验判断，调控政策的威力会在出台的第3个月，即7、8月间达到最大，并由新房市场传导至二手房市场。原因在于，相比二手房市场个体业主的“笃定”，一些追求快速、滚动开发的开发企业降价销售、回笼资金的欲望强烈，新房市场掀起新一波降价潮的可能性颇高。

　　通过这几年来对市场的研究，记者发现楼市最佳的买点往往出现在调整期的末端，这时不仅房价已步入低谷，而且政策面也已出现转暖迹象，是购房者介入市场的好时机。记者曾采访过一位投资者，他对如何把握好这一买点提出了这样四点要诀：：一是房地产市场非常低迷，购房者已不敢轻易入市；二是央行开始降低存贷款基准利率，从升息到降息，一个周期一般至少要三到五年时间；三是银行的房贷政策开始松动，投资者能够获得更多的贷款，放大投资的杠杆效应，可以实现投资收益的最大化；四是政府开始鼓励居民买房，购房者能够获得更多的税费减免，以此来降低购房成本。