房价还没降 房租却暴涨起来

　　三大原因导致广州租金上涨

　　原因1：房价上涨，业主转嫁供楼成本

　　2009年1～5月，广州一手住宅成交均价在8000～8500元/平方米左右的低位徘徊，“五一”黄金周后楼价开始快速上升，并在12月创出全年最高价11263元/平方米。以年初、年末的数据计算，全年涨幅达35%左右。二手楼价方面，根据满堂红地产的数据，全年二手住宅成交均价为8428元/平方米，同比上涨19.9%。

　　调查报告表示，进入2010年，在宏观调控的作用下，广州楼价逐渐趋于稳定，但仍然在高位徘徊。楼价的快速上升，直接带来的是新购房业主的购房成本提高，其中贷款购房的业主则表现为月供成本的增加。而在过去几年，广州的住房租金涨幅相当有限（2008年、2009年广州二手住宅租金的涨幅分别只有3.3%和2.5%），远不及楼价的涨幅。由于月供增加，租金基本没有增加，买楼收租的业主“租不抵供”的拉差越来越大，提高租金也就成为了业主不得不想的选择。此外，由于最近几年广州的住房租金基本处于停滞状态，未与居民收入一起获得同步增长，亦为业主提高租金提供了可行性空间。

　　此外，物价上涨，也让业主转嫁生活成本。据悉，从2009年下半年开始，我国的CPI指数月环比数值逐渐转正，月同比数值也在2009年11月份开始转正，并呈持续上升态势。通货膨胀压力增大、物价上涨亦是业主提高租金的理由之一。

　　原因2：城中村改造，短期内需求增加

　　据悉，城中村改造后的外来人口推动发了租房潮。进入2010年，广州市加快了旧城改造和城中村改造的步伐，特别是琶洲村、林和村、杨箕村、冼村这几个位于市中心繁华地段的城中村的拆迁改造，迫使聚居在城中村的大量外来人口转到其它区域租房。根据媒体报道，上述四个城中村仅外来人口就达约9万人之多。由于城中村的外来人口中合租的不在少数，按3人/套计算，粗略估计新增需求约3000套，这还不包括城中村村民迁出之后的租房需求。需求的突然集中释放，造成部分外来人口聚居的热点区域的租赁房源严重供不应求，从而推动了房屋租金的加速上涨。

　　原因3：毕业高峰到来，带旺租赁市场

　　满堂红研究部认为，毕业高峰到来，不少大中专学生毕业生的居住需求也让租赁市场活跃。上半年是大中专应届毕业生走出校门、到社会工作的集中时段，该类人群也是住房租赁市场的重要新鲜血液。

　　由于该类需求的租房预算偏低，与城中村转出的外来人口的需求类似，因此近几个月市场上的中低档租赁房源需求火爆，租金上涨亦最为明显。相对而言，高端住房租赁市场的租金上涨现象则并不明显。信息时报记者 罗莎琳

　　本版文字 据央视《新闻1+1》（除署名外）

　　已接近租客承受临界点租金或回落

　　　信息时报讯（记者 罗莎琳）从满堂红统计的图表看，广州的住房套均租金在2009年9月份上涨至2191元/月之后，此后基本上围绕2200元/月这个水平线波动，继续向上冲击的动力已经明显不足。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，对于租房人群而言，其承租能力决定于经济收入能力，而其对所租赁房源的总价的承受能力是有限的。因此，在经济收入没有提高的情况下，租客很难提高其租房预算。在这个情况下，如果房东的涨租幅度超过了其承受范围，租客就会用改租面积小一点或条件差一点的房子、与人合租以及到其它租金便宜的区域租房等方式化解租金上涨的压力，从而令上一手房东加租的“如意算盘”落空。

　　肖文晓认为，从套均租金的数据来看，目前广州的住房租金上涨已经接近租客可以承受的最高临界点，因此下一阶段租金将会回归平稳，下一轮租金的实质上涨将出现在居民收入水平得到提高之后，如企业的普遍加薪等。此外，通货膨胀（人民币对外升值对内贬值）亦是名义租金上涨的隐忧。