80后现在是否必须买房 两案例为你提供购房建议

　　中介

　　上有政策，中介下有出路

　　进入二季度，关于房产的调控政策密集实行，银行的感受不仅是信贷从紧，更是客户的细分与降低风险的必要，而此时的房产中介机构却自有自的出路。

　　记者走访中发现，房产中介刚开始都表示，现在很难能找到低于银行房贷政策之下的房源。但是，在记者的再三询问下，部分房产中介透露，现在依然可以操作“零首付”。“如果你的确需要，我们还是可以做这种零首付的房子的，但是相关的费用会高一些，”环城西路一中介表示。

　　“今年，信贷政策是不断从紧，但这也正好使整个市场的价位发生了变化与不确定性，”昆明市南三环一中介公司表示，例如，现在南三环附近房子的价位均价一般在6500元左右，许多10年以内的老房子，经过打折后，银行一般都认可5500元左右的价格，但是由于调控政策的频繁出台，加上许多交易房产未满5年等问题，卖房一方一般都会在叫价上作出让步，“就拿我们昨天出售的一套房产（113平方，成交价50万元，房龄9年），双方成交价为4500元一平，而银行评估价为5600元一平，如果贷款80%，那就是506240元，这样买家实际只用交纳中介费与税金等款项就可以入住。

　　据了解，零首付的房子出现原因有：一、某些业主因为某些因素急于将房产出售，就给出了低于银行评估价的房价；二、房产中介老板购买某些房产成为业主，为客户办理相关的房产手续，然后再出让给购房者零首付的优惠，其实在其中赚取相应的差价和部分手续费用。

　　另一房产中介负责人则表示，在2009年上半年，零首付的房产还是比较多的，他们可操作的空间也很大。但是自下半年后，他们基本没有零首付的房产，特别是今年一季度，银行信贷额度受限，要求也高，零首付几乎是不可能。

　　但是，“春节后的昆明房市一直不稳，这就使银行的评估价与市场实际成交价出现了一定误差，特别是一些前期炒作特别厉害的区域，这个断档已经可以构成零首付的空间，所以二季度出现零首付现象实属正常。”一业内人士分析认为。

　　记者采访中还发现，一些即使拿不到零首付的中介公司，他们也会尽力满足客户的需求，变相提供低于30%、50%按揭的房产供客户选择。“我们现在没有零首付的房子，但是首付30%等相关的政策，我们可以与业主商量之后给予一定的实惠。”南三环一房产中介业务员表示。

　　零首付也不就是占便宜

　　“某些中介公司是可以做零首付给购房者一定的优惠，但是表面的‘优惠’中，购房者付出了更多的费用。因为现在零首付的房子已经很难做了，要继续零首付，那么就必须动用一定‘手续’。”银行相关人士告诉记者，这些“手续”就是为零首付付更多的金钱，房产中介在为购房者实行零首付的过程中必然会告诉购房者要办理相关的手续，并且要收取手续费。这样的手续之中必然是给购房者增加更多不必要的费用了。

　　某业内人士表示，现在政策之下的“零首付”房产同时让购房者承担着很大的风险。“零首付的房最大的风险是被业主反咬一口，某些业主卖后觉得划不来。他们就要求你补齐与市场的差价。零首付的房产是桌子低下的交易，不论购房者是与业主，还是房产中介签的某些协议都不受法律保护，购房者就只能含冤付相应的款项。”一商业银行理财师告诉记者。

　　理财师

　　零首付对炒房者而言没有意义

　　一商业银行CFP理财师介绍，现在购买一套110平米价值50万的房产，主要有两种途径：需要按揭贷款的客户（交易时必须过户）；另一类，经济实力雄厚，可以一次性付清者。

　　钱款不够，需要按揭贷款的客户（交易时必须过户）。以50万元的成交价格计算，公证费0.3%是1500元；评估费0.5%是2500元；契税：面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，按1.5%是7500元；印花税500元；权属登记费及取证费，按各区具体规定，一般情况是在200元内；中介费2%是10000元；所有权证工本费是80元；审验服务费5元/平方米是550元；营业税5.5%（房产证未满5年的）为27500元；个税1%是5000元。合计下来税费就需要5.533万元。

　　而与此相比，“可以一次性付清者的客户，就只需出一万元的中介费，再办理一个400元的终身委托代理，房子就是客户的了，而且房产随时都可以再次脱手卖出，即使短时间没卖出，房产时间也可以累积。如果购房时，该房产为4年半，未满5年，那半年后再脱手，那就是满5年的房产，市场中更具备竞争力。”上述CFP理财师表示，如买过来就脱手，房产出售价是55万，那该客户就可以盈利4万元，而上述按揭购房者还处于亏本状态。

　　所以，“在现在的政策下，零首付对银行的影响实际上是非常有限的，最起码那些中间富裕人群不会去考虑，因为他们在此时房价波动时期购买零首付房产不会给自己带来任何便宜，对于富裕人群，他们在购房时零首付实际没有吸引力，因为出现这样低于市场价位的好房源，他们更多的是考虑短时期内获得差价利润。”一国有银行信贷部负责人表示，这类房产现在唯一就是对那些刚性需求者有一定吸引力，但是，面对这样的客户，银行是不怕的，该类客户一般都有正规的单位，他们一生就只购买一套房产，今后不论房价下跌或是上涨，他们都只能老老实实还贷。

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