首套房贷款利率能否打7折可能交由银行自主决定

　　市场对房地产后续调控政策出台较为担心，地产股跌幅较大。总的来说，目前的政策短期内在增加存量供给同时对需求进行一定抑制，有利于平抑房价。但在经济高增长的背景下，在供给有效释放前，由于利率维持在较低水平，政策不会改变行业向上趋势。

　　往后看，我们判断， 调控政策将主要集中在增加供地、打击囤地，以及差异化的信贷政策上。

　　我们认为，未来几年房地产行业的政策重心将从过去抑制需求转向增加供给上，但由于供给释放需要时间，短期内政策会加强在信贷收紧、打击投资/投机等需求方面控制；信贷操作层面，严格收紧二套房贷至1.1倍利率的可能性较高，首次置业的利率7折优惠（编注：该政策优惠原定于年底到期）也可能交给银行自主决定。

　　从历史上历次政策调控密集出台后房地产板块的表现来看，在经济向上趋势下，板块一般将经历两到三周的调整期，相对跑输大盘5%-10%，但在政策预期明确、特别是具体政策开始实施、“靴子落地”之后，地产股将重新回到上升通道，且跑赢指数。

　　在经历了2009年一年的市场繁荣后，地产公司的盈利、销售均超过了2007年，资产负债表状况也好于2007年，但目前的估值水平大致处于2007年年初水平，并没有反映出目前地产公司更好的盈利状况或流动性。

　　我们认为，良好的基本面支撑，以及2010年业绩的高确定性，将为地产股提供较大的安全边际，预期未来地产股向下调整空间不超过20%。

　　【投资建议】

　　政策出台以后，行业集中度将提高，龙头公司将依靠其资金实力、品牌优势在房地产调控中占优：促供给的政策意味着高周转、全国布局的龙头公司有望扩大市场份额，获得更好的销售表现；而行业调控政策频出，将加大中小公司业绩波动性及重组类的地产资产注入的不确定性，使其难以有较好表现。

　　我们建议投资者从三四线地产股中回归到一二线地产公司，逢低吸纳明年销售资源丰富、布局合理的行业龙头，并中长期持有。

　　具体股票可分为两类：（1）全国龙头：金地、万科、保利；（2）区域龙头：首开股份、栖霞建设、中华企业、华发股份。

　　中金公司