实体经济资本入楼市 抚养比顶峰后第四年现泡沫

　　房地产也是只"烂苹果"

　　肖小平中联地产二手房研究院总经理

　　实体经济资本流入楼市，但现在的房地产投资未必是好的选择，可能也是一些投资者不懂别的东西。总体来说，现在楼市价格、门槛、税费都比较高，成本已经上升，未来上涨空间有限。短期内投资收益很难有大的回报。而说长期升值，可能也全凭一股信心。我认为主要原因还是对于投资，没有太多选择。在投资渠道的篮子中，股票、黄金等等都是烂苹果，可能房地产只是其中烂得不是那么厉害的一只。而对于长远的楼市，我个人的看法，我国的抚养比已经在2013年达到一个顶峰，随着人口红利的缩小，房地产也会受影响。根据日本的经验，在抚养比达到顶峰后的第四年出现房地产泡沫。因此，我估计2017-2018年，房地产市场可能会产生一个波动。

　　对话

　　从工厂主到职业炒房客：

　　"很多人都听我的开始投资房地产了"

　　南方都市报：你20年前就开厂，现在是房地产圈知名投资客，何时开始转变的？

　　何途：我是在2003-2004年的时候，因为孩子的上学问题，在深圳买了一套学位房，后来对房地产市场熟悉后，开始专职炒房。

　　南都：为什么会成为专职炒家？

　　何途：在工厂相对稳定后，公司经营模式架构都已经相对成熟，可以交给下面的人去做。而且现在制造业的利润不断下降，我们现在的利润相比十年前已经下降了起码50%，而且成本还在逐年上升。我的工厂现在也完全是以规模制胜，否则靠利润率早饿死了。这样一比，显然投资买房好挣多了。

　　南都：这些年投资买房挣了多少？

　　何途：这个不好说，但肯定比当初如果继续投资制造业要赚钱多多了。当时我有些朋友同样赚了钱，继续投资制造业的，现在都还是那个样子。可能这个时代就是这样的，选择一不同，后面就会大不一样。所以，他们其中有些人，现在都开始听我的，开始投资房地产。

　　南都：你看你自己的现象挺普遍吗？

　　何途：是的。跟我合作的很多鞋厂、供应商这几年都在不断地关门不断地换，其中就有不少人跟我一样关厂进楼市。比如另一朋友早年开厂赚了些钱，后来拿出一部分投资餐饮，一年就亏了100多万，股票也亏了好几十万元，当时房地产只是他的一小部分投资。现在他说："回头一看，只有炒楼是赚的。"于是维持工厂现状，全部投资入楼市。

　　南都：不少人觉得现在楼市政策环境未明，楼市一枝独秀很难持续，你怎么看？

　　何途：宏观调控政策什么的，我全不看。但是我也有自己的投资理念，不是看到房子就动心。我现在只投资三类物业，一是能带来租金收益的，包括商铺、优质住宅，剩下的就是市中心的豪宅和小产权房。有租金收益，代表风险性减小，而市中心的豪宅稀缺了，人们有钱了，居住要求提高了，但市中心的豪宅数量就那么多，再贵也会有人买。而对于小产权房，我也是一栋栋买。刚需产品从来不在我的投资之列。