看奥运会别忘投资 三季度或是2012最好的布局期

　　房地产

　　价格已经在底部

　　note:

　　房地产市场的回暖已经比较明显。但并不意味着价格会在第三季度快速回升。

　　唯一机会在首套房，不必等到政策再对别的需求放开、价格大涨的时候再去抢房子。

　　如果你是等着买房自己住，你的机会已经来了！

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭从2012年前5个月的成交量变化监测中得出初步结论，房地产市场的回暖已经比较明显，但并不意味着价格会在第三季度快速回升。

　　各个城市的新建住宅成交量被认为是房地产市场研究中的领先指标。根据2012年前5个月的全国成交情况判断，房地产回暖态势已经确定，价格正在筑底，只要第三季度不出现幅度过大的反弹，房地产市场就不会招致新的打压，最早从第四季度乃至明年年初开始，价格逐渐回升是最有可能的结果。

　　继续降价

　　房地产市场终于等到了三年半以来的首次降息和降低存款准备金率，这让高度依赖金融信贷的房地产业终于看到了一丝希望。

　　在目前消费、出口、投资仍然是国内经济主要组成部分时，房地产低迷已经让很多上下游行业受到影响。现在中央对房地产业的整体政策仍然从紧，限购限贷未取消，调控已经局部松动—主要表现在对首套房需求的支持上。首套房无论在税收还是信贷方面，都是唯一享受了优惠的需求。第三季度，降价仍然会持续。

　　理由一：企业资金比去年更紧张

　　通常情况下，房地产开发企业自筹资金比重一般在30%左右。但根据国家统计局和易居房地产研究院的数据，在受政策调控的2008年、2010年和2011年，这一比重都远超过30%，尤其2011年，房地产开发企业自筹资金比重高达40.95%，超出2008年的历史高点4.3个百分点。自筹资金比重达到历史新高，一方面反映了房地产开发企业资金链的紧张没有缓解，同时也反映了房地产开发企业的非银行渠道融资能力有所提高。可见目前房企的资金状况并没有比去年好转多少，有的甚至因为债务到期的原因比去年更加紧张。

　　理由二：存量比2008年底还多

　　从统计数据来看，上市房企最近一年以来的存货量不断增加。资金紧张、存货量比较大，企业还是不敢立马提价，因为提价了就可能又面临卖不掉的情况。目前开发企业对商品房定价的共识是“慢慢降”。因此，出于继续去库存、回笼资金的考虑，第三季度降价促销还会继续。

　　理由三：开发企业还很谨慎

　　易居房地产研究院长期监测北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌等10个典型城市的土地成交状况。从2011年9月以来，土地成交面积基本保持同比下降。经历过一次金融风暴和一次长达两年的全方位严厉调控，房地产业已经从信奉“土地为王”变成了遵从“现金为王”。

　　现在是进入时机

　　尽管企业状况不好，对买房者来说可能是捡到促销优惠的机会，但是，企业资金状况的紧张和存货量也达到了历史新高，大幅降价等于毁灭房价预期。所以，未来降价多少，要看接下来3个月的成交和信贷的松动对企业资金链的缓解起到多大的作用。但成交量环比增长一旦持续，价格抬头也就不远了，这可能表示留给你挑挑拣拣的时间不多了。

　　理由一：成交量开始复苏了

　　5月份各大城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升。不过一个重要变化是，契税的同比变化从4月的下降19.4%变成5月的下降0.2%，降幅大幅收窄；土地增值税同比变化从4月的下降6.9%变成5月的增长17.5%，从下降变成增长。契税是直接反映房地产成交的税种，5月发生的契税同比下降幅度减少和土地增值税同比变化的逆转，都表明了同一件事—成交量在复苏。而成交量如果持续增长，价格上涨只是几个月以后的事情。

　　理由二：房价跌的城市多，但幅度小了

　　国家统计局最新公布的2012年5月70个大中城市房价指数反映出，目前全国房价仍然是跌多涨少。70个城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况与上月相比，价格下降的城市有43个，持平的城市有21个，上涨的城市有6个。环比价格有变化的城市中，涨幅未超过0.2%，跌幅未超过2%。

　　反映在5月龙头房企打折促销力度上，也能看出力度比4月份有些减弱，均价下降幅度小了。

　　从月度销售均价来看，5月份10个大型上市开发企业商品房销售均价约为10200 元／平方米，环比4月份下降了0.3%，比去年同期下降12.1%，降幅比4月份缩小1.6个百分点，预计未来一段时间“以价换量”依然是市场成交的主要模式，但降价力度可能会减弱。

　　也就是说，现在买房，你面临的一种可能是，你未必能再遇到前几个月里让你印象深刻的大折扣，买完后房价可能会继续小跌几个月，然后再慢慢回升。

　　主要机会在这里

　　唯一的机会在首套房

　　目前的政策放松只是部分放松，而且优惠全部指向首套房购买者，连改善型需求都还没有松绑，因此在开发商“以价换量”实现打折促销时，作为唯一占尽信贷、税收优惠的首套房购买者，你何必要等到政策再对别的需求放开、价格大涨的时候再去抢房子呢？

　　第三季度和第四季度出手

　　成交量在政策没有任何放松的情况下开始复苏，说明买房需求释放的意愿已经相当强烈。而经济触底在一季度没有成功，而二季度是否成功目前还不知道。但房价底部正在形成，在这种情况下，只要第三季度的成交量没有暴涨，新的打压政策就不会出台，房价就会在下半年完成筑底，然后随着成交量的温和上涨而结束在低谷徘徊的局面，开始上涨。

　　一线城市要早买

　　一线城市调控的时间最早、力度最大，需求的压抑也最厉害，5月一线城市新建商品住宅成交量创下近16个月新高，相比二三线城市，反弹力更强。在未来价格上涨也会早于二三线城市出现。

　　你很难买在最低点上

　　在购买行为上追涨杀跌的心理很普遍，但购买房产主要在于追求长期增值。因此，如果过分纠结于前后几个月的价格变化，很可能错失底部机会，而市场暴涨这件事总会让你猝不及防，打乱规划，继续延误时间。因此，对大部分人来说，判断底部比判断最低点要靠谱得多。