楼市深跌猜想 非常时期地产中介的房价观(图)

　　10月下旬开始，楼市“冬季”信号频出：新推楼盘大幅跳水、房屋成交连月下降、中介行业洗牌加剧。一时之间，业内有关预测楼市拐点的下行趋势似乎变得逐渐明朗。

　　而相比住宅市场一手房的降价风暴，二手房买卖双方却因对未来楼市的预期发生错位，使交易陷入僵局。持续从严的楼市调控、不断蔓延的降价风潮虽然增强了住房需求者们的购房信心，却无法撼动供应者们的价格心理防线。

　　对于房地产调控诸多困局的理解，《第一财经日报》记者集中采访了上海9家最大房地产中介，多数回应称，坊间看空楼市的说法，其实未必靠谱。

　　楼市深跌猜想

　　10月开始，上海绿地、龙湖、中海、万科等房企新推楼盘纷纷打出“降价促销”王牌，降幅最高达30%。而据国家统计局19日公布的数据，10月70个大中城市房价统计中，新建商品房环比价格下跌的城市为34个。与此同时，将楼盘降价风潮视作楼市拐点到来的信号，这样的预测并不在少数。

　　“楼盘降价，主要是受时间点和资金因素的影响。一是年底企业业绩需要靠降价完成销售；二是融资渠道关闭企业难免资金压力增加。”21世纪不动产上海区分析师罗寅申向本报记者表示。

　　此外，接受本报记者采访的多数中介代理商们对目前降价风暴仍持稳定心态，他们认为降价不过是房企过冬的经营策略选择，而非看空楼市所进行的“割肉”抛售。

　　新盘降价换回购买力的效果十分明显。从10月最后一周的市场统计来看，龙湖郦城成交255套、龙湖好望山大户型房124套、绿地布鲁斯小镇37套、万科城花新园16套。

　　针对个别楼盘的降价行为能否代表楼市持续下降现象的出现，接触房产代理的中介代表大多给出了否定的答案。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，以市场平均来看，新盘降价幅度大抵在10%左右，降价幅度大的项目仍属个案，且降价行为并不持续。

　　“房企库存量积压，加上新挂牌房源的增加，势必造成供求的失衡，降价也是开放商普遍做法。但基本上是八九折降幅，楼市拐点的预测言之过早了。”志远地产分析部专员杨瑜佳说。

　　另一方面，房价是否会迎来大幅下跌？在上房置换负责地产研究分析的凌嘉琪在谈及房价深跌现象时坚持将官方表态作为评判标准：“调控政策反复强调是将房价合理回归，而非打压房价。如果房价上涨过快是虚假，那么下跌过快也是。”

　　凌嘉琪称，开放商们对住宅市场的新房价格裁定仍有很大的自主权，可随市场形势调整，不能作为楼市真实涨跌的风向标。付伟认为，当前的降价风潮只能称为虚的价格下跌，理解开放商降价要从企业经营角度出发，急跌的说法则并不能成立。

　　在上述接受采访的人士看来，15%的降幅已是楼市下跌的一个底线。一是15%的降幅已经足够吸引刚性需求者入市购买；二是房地产企业对成本的控制很难接受大幅度下跌的市场。