来源：第一财经日报
作者：刘田
自2010年10月以来，央行已经四度加息，一年期存款利率由2.25%上调至3.25%，一年期贷款利率由5.31%上调至6.31%。“没什么办法，月供目前增加了200多元，但如果继续加下去，明年的压力则更大了。”郑先生提及加息显得很无奈。
“目前通胀压力大，全球流动性泛滥，我国在被动加息中，加息节奏比较慢，但后续仍会有加息动作。”宏亚世代宏观分析师陈军在接受第一财经日报《财商》采访时表示，短期内并没有太大的加息压力，但后续进一步紧缩政策的出台则是大概率事件。“加息并没有完全见顶，主要还看通胀情况。”
不但市场预计央行后续还会有加息动作，近期一系列房贷政策也在调整，以往的七折、八折优惠利率正在进一步被取消，在加息周期中，房奴族很“受伤”。
100万元20年期房贷 利息增加12万
以100万元房贷，20年为还贷周期为例，如果按照等额本息还款方式还款，在去年10月20日上调利率之前，五年期及以上贷款基准利率为5.94%，100万元房贷合计需支付利息为71.11万元，每月还款7129.74元；而当2010年10月20日利率上调至6.14%后，合计需支付的利息则增加至73.88万 ，月供则增加为7254.3元；2010年12月26日利率上调至6.4%后，需支付的利息为77.52万元，月供增加至7396.98元；2011年2月9日利率上调至6.6%后，需支付的利息为80.35万元，月供为7514.72元；2011年4月6日利率上调至6.8%后，需支付的利息为83.2万元，月供为7633.4元。
由此可见，在四次加息后，100万元20年期房贷的利息共增加12.09万元，月供增加503.66元。不过与存款利率不同，各个银行贷款在利率调整后有不同的执行方式。据了解，银行在房贷利率方面有三种形式：一是银行利率调整后，贷款的利率在次年的年初执行新的利率；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率。
据记者了解，目前，大多数银行房贷合同利率调整都采取第一种利率执行方式，即以每年1月1日的央行基准利率来决定房贷老客户当年的还贷利率。这样，今年的两次加息尚未波及老房贷客户。
七折优惠取消影响大于加息
目前，首套房利率几乎已没有了七折优惠的政策。2010年10月底，监管部门做出了首套房贷款利率不低于八五折的最新规定：从2010年11月起，全国商业银行开始全面执行。目前，大部分商业银行执行的都是首套房贷款利率不低于八五折的政策。其实，取消首套房七折利率给贷款者增加的成本远大于一次加息。
以一笔20年期100万元商业贷款为例，对于首套购房买家来说，在去年10月20日加息之前，如果执行5.94%基准利率七折的优惠，贷款利率仅为4.16%，月供仅为6144.44元；按照目前6.8%的基准利率，即使享受八五折优惠，利率也升为5.78%，月供增加至7037.97元，贷款人每月还款增加了近1000元。购房利率由4.16%上升至5.78%，以目前央行每次0.25%的加息幅度来算，给购房者增加的成本支出相当于加息6次。
姜先生2009年在上海浦东购买一套总价135万元的房产，首付63万元，贷款72万元，其中公积金贷款20万元，商业贷款52万元。他在申请商业贷款时享受了七折优惠，贷款利率为4.16%，由于2010年的两次加息，今年起，姜先生的贷款利率上调至4.48%，月供增加仅200元。
“目前对于我来说，影响并不算太大。”姜先生表示，在七折利率优惠下，他目前的房贷利率并不算高。“4.48%的贷款利率比目前6个月以下贷款利率都还要低。”
公积金贷款仍有优势
在商业贷款利率上调的同时，公积金贷款利率也水涨船高。今年在4月初央行加息后，住房公积金贷款利率也随之上调，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。
公积金贷款利率此次调整引起不少购房者关注。有购房者指出，此次调整后，五年期以上个人住房公积金贷款利率将达到4.70%，已非常接近同期商贷利率的七折。根据最新利率，五年以上商贷基准利率为6.80%，此前购买首套房的业主如果享受七折优惠，其贷款利率为4.76%。
在目前的加息通道中，央行还可能会有加息动作，未来公积金贷款利率很有可能超过商贷优惠利率。但是由于目前各大银行已基本取消首套房贷利率优惠，连续四次加息后，住房公积金贷款和商业贷款之间的“利差”有望进一步扩大。5年期以上商业贷款利率目前为6.8%，公积金则为4.7%，两者利差高达2.1个百分点，公积金贷款的优势进一步凸显。
假设同样贷款100万元、20年期等额本息还款，按照目前公积金贷款4.7%利率，每月还款6434.96元，但如果按照八五折商贷计算，每月还款7073.97元，如果按照基准利率上浮1.1倍，月供则为8043.71元，分别相差639.01元和1608.75元。
此外，与商业贷款相比，自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，公积金自由还款方式更为灵活。只要每月的还款额不低于最低还款额即可，多出的部分系统会自动划为提前还贷，这在更方便借款人合理安排自己的房贷还款计划的同时，还能达到房贷理财的目的。
需要提醒的是，如始终按照最低还款额自由还款，借款人在最后一期还款时将面临数十万元的高额“月供”，所以应采取自由还款与等额本息相结合的方式，确定每月的还款额，以避免还款末期的巨额还贷压力。
附表 四次加息后，100万元20年房贷月还款
五年期 支付 月供
以上贷款 利息 （元）
基准利率 （万元）
2011年4月6日 6.80% 83.2 7633.4
2011年2月9日 6.60% 80.35 7514.72
2010年12月26日 6.40% 77.52 7396.98
2010年10月20日 6.14% 73.88 7245.3
2008年12月23日 5.94% 71.11 7129.74
资料来源：本报整理
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