购房贷款利率"水涨船高" 四式还贷绝技应战加息

　　4月6日，央行完成了年内的第二次加息，五年期以上贷款利率上调至6.80%，此举不但引起了市场上“年内还要再加息几次”的预测，更让不少准备在2011年出手的购房人提前感受到了还款压力的增加。

　　在购房贷款利率“水涨船高”的当下，如何贷款省钱成为购房人最关心的话题。然而，在繁杂缭乱的贷款品种中，哪种房贷还款方式堪称省钱“绝技”？加息后还有没有降低购房成本的妙招？专业人士将目前流行的几种基本房贷还款方式的优缺点一一“曝光”，供借款人参考。

　　案例

　　伍先生购买了一套总价150万元的小两居二手房，银行估值120万元，贷款期限20年，伍先生自掏腰包交了首付款70万元，贷款80万元。加息后，伍先生希望根据自身的承受能力及对市场前景的预判，采取最为经济的房贷还款方式。

　　省钱绝技第一式

　　固定利率还款 利率越涨越划算

　　固定利率房贷最大的一个好处就是利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。特别是在频繁加息的背景下，固定利率的省钱优势便可发挥得淋漓尽致。但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险，所以常比基准利率高出一定的百分点。

　　■适合人群：固定利率还款方式适合对市场方向把握较准，预见到短期内会持续加息、经济实力较强的购房家庭。

　　贷款额 利率 月供（元） 总还款额（元） 总利息（元）

　　80万 (上浮)7.48% 6434.97 1544391.76 744391.76

　　（注：固定利率标准各家银行不同，本案以上浮1.1倍计算）

　　省钱绝技第二式

　　等额本金还款 越还越轻松

　　等额本金是每月偿还相等的贷款本金，同时归还当月应支付的贷款利息，随着每月剩余还款本金的减少，每月的还款利息是逐渐减少的，所以每月总的还款额也是逐渐减少的，还款利息相对等额本息可以节省很多。采用等额本金还款方式，借款人在开始还贷时，每月负担会较大些，在贷款总额较高的情况下，与等额本息月供相比可能相差近千元。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，最后总的利息支出较低。

　　■适合人群：等额本金适合当前收入稳定，前期能承受较大月供，后期其余支出用于子女教育等家庭大额支出的中青年人士。

　　贷款额 利率 月供（元） 总还款额（元） 总利息（元）

　　80万

　　(基准)6.8%

　　（第一个月）7866.67

　　1354344.81 554344.81

　　（8.5折优惠）

　　5.78%

　　（第一个月）

　　7186.67

　　1271193.09 471193.09

　　省钱绝技第三式

　　等额本息还款 利息越滚越少

　　如果以等额本息还款方式偿还房贷，则借款人每个月的月供不变。

　　从还款月供构成来看，等额本息每月还款本金逐月增加、还款利息逐月减少，但每月还款额固定，由于每月还款额固定，等额本息还款较为方便记忆，方便借款人安排收支。不足之处在于，利息总额较高。

　　■适合人群：等额本息适合收入较为稳定的工薪阶层。

　　贷款额 利率 月供（元） 总还款额（元） 总利息（元）

　　80万

　　(基准)6.8%

　　6106.72 1465611.90 665611.90

　　（8.5折优惠）5.78%

　　5630.38 1351290.73 551290.73

　　省钱绝技第四式

　　利率同时上调 最值还是公积金

　　自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，公积金自由还款方式更为灵活。只要每月的还款额不低于最低还款额即可，多出的部分系统会自动划为提前还贷，更方便借款人合理的安排自己的房贷还款计划，同时还能达到房贷理财的目的。

　　需要提醒的是，如始终按照最低还款额自由还款，借款人在最后一期还款时将面临数十万元的高额“月供”，所以应采取自由还款与等额本息相结合的方式，确定每月的还款额，避免还款末期的巨额还贷压力。

　　■适合人群：对于具备公积金购房资格的家庭来说，面对5年以上贷款期限2.1个百分点的利率差，这种“便宜”没有理由不去享受。

　　贷款额 利率 月供（元） 最后一期本金（元） 总利息（元）

　　80万 (基准)4.7% 3980 465948.65 618993.62

　　点评

　　伟嘉安捷市场分析师吴昊表示，在利率处于上行通道时，像伍先生这样的借款人如果能够合理运用上述还贷方式，“以不变应万变”，还是能够达到节省利息的目的。

　　另外，她还建议广大消费者在选择还款方案时，不要仅仅局限在哪种方案更省钱上，而要将每种还款方案与之相对应的生活质量相比较，切实把自己的客观条件和主观需求进行有机结合，这样才能制定出最佳的还款方案。