加息下的“房贷经” 提前还款要“精打细算”

　　从2010年下半年开始，中国人民银行加息的声音不绝于耳。2010年10月20日、12月26日、2011年2月9日、4月6日，中国人民银行分别四次上调存款准备金率，一年期存、贷款基准利率从2.25和5.31升至3.25和6.31，一年期以外各种存、贷款基准利率亦有所上升。

　　加息通道已经开启。政策上数字的变动，会影响到每个人钱袋子的鼓与瘪。存贷款利率的升降对生活的影响，早已经超脱了存贷款一年多收益或多支出多少钱的简单层面，利率的升降已经成为其他投资理财收益率的参照物，房贷利率、公积金房贷利率、金融理财产品收益率等，均因利率的改变而改变。

　　房贷利息水涨船高

　　一次次涨息的政策，一次次触动着房奴们的神经。以清远房贷情况来看，房贷时间多为5年期以上，而这次加息中，五年期以上的贷款基准利率由之前的6.6%上升至6.8%，公积金也提升至4.7%，上升0.2个百分点。

　　贷款利率的升高意味着利息的增多。80后房奴小黄坐不住了。小黄在清远郊区买了一套房子，夫妻俩贷了23万元，还款时间15年。升了利息的第二日，小黄夫妇就赶忙到银行房贷部门，咨询升息后对他们钱袋子的影响。工作人员通过房贷计算器，帮他算出了加息前后的差别。由于小黄是去年申请的银行贷款，利率应为2010年12月26的利率计算(因为小黄选择的是利率次年调整，2010年的贷款到2011年后利率变成2011年的实时利率)，23万15年还清每月月供需1991元，支付总利息12.8万元，而如果按照2011年4月6日6.8%的五年期贷款利率计算，23万15年还清每月需支付2041元，15年共支付13.7万元，多支付约9000元的利息，平均每月多支付50元。

　　记者从清远各大银行的房贷部门了解到，最近四次加息以来，银行咨询提前还贷的人略有增多，四次提息后叠加的咨询人数增长比较明显。广发行清远支行高翔经理表示，广发行咨询提前还款的人数较加息前有2%—3%的增长，提前还款的人数也有增多。

　　高经理表示，目前，以清远的房价水平，加息后比加息前多交1万—5万元利息不等，而在广州等高房价地方，因利率增高而导致的多支出利息(以100万元房贷30年计算)可达10万元，因此，对于清远地区，提前还贷可以省下的利息数额在一定范围内，是否提前还贷因人而异。

　　加息预期还将继续

　　提前还款的前提是利息居高不下，并且会不断上涨，房贷者的利息支出不断增加。如果人们提前还了贷款后，利息不变或有所降低，那提前还贷就会适得其反。

　　利率还会上调吗？对于这一问题，市民和专家的意见竟然是出奇的一致。清远市财贸系统的一位职工认为，物价涨得这么厉害，存款利率不涨，钱放在银行就是贬值，贷款利率不升，银行把款贷给我们回款后也将贬值，所以利率升是大势所趋。

　　清远某银行理财师黎先生给出了更为宏观的解释。他分析道，首先，国家宏观调控层面自去年10月份已进入了偏紧的货币政策渠道。CPI不断上涨，房价居高不下，社会闲散热钱较多，经济过热增长，而加息是收紧货币流动性、减少楼市投机性、对冲CPI上升的灵丹妙药，因此，中国人民银行自去年10月起改变自金融危机以来连续两年的减息措施，连续四次加息以给过热的经济势头降温。从目前CPI、楼价、流动性过剩来看，这一轮的加息仅仅是个开始，持续性的加息会一直延续下去。

　　有数据显示，2011年2月份CPI同比增长4.9%，高于市场预期，3月CPI数据未公布，但预计十分严峻，有机构估算在5.3%-5.4%，而存款利率最高的5年期才5.25%，占存款大部分的三年期及以内存款最高利率也只有4.75%，因此，加息还有一定空间。

　　新浪网在4月6日加息后，对300余名网友进行了问卷调查，结果显示，有超七成网友认为央行再次加息是为了收紧流动性，抑制通货膨胀；超四成网友认为此次加息对楼市影响不大、房价逐步下降但下跌幅度不大；超三成网友认为此次加息对还贷影响很大；近八成网友认为2011年央行还将继续加息。

　　不必调息就急于还款

　　加息的预期催促着人们尽快还款。广发行清远支行高翔经理认为，提前还款因人而异。

　　目前，银行可为市民办理的提前还贷方式有全部提前还贷、部分提前还贷、缩短还款年限等几种方式。记者在调查中发现，提前部分还款的房贷者较多，以上文中小黄夫妻为例，全部提前还贷一时间没有足够的金额，缩短还款年限只会增加以后每个月的月供额，因此，他们打算在房贷还款满一年后再选择部分偿还提前偿还本息，减少以后还款的本金额以减少利息支出量。

　　在日常业务中，一些刚用贷款购房不久的人加息后急着跑去银行还贷，结果吃了闭门羹，原来，大部分的房贷还款协议中规定，只有还贷满了一年后才可以提前还贷，而且利率调整大部分也是次年调整原则，即使在年中调整了利率，也只会在第二年才会将还款利率调整到实时利率，本年贷款利率也暂时沿用年初的，因此，高经理建议，在选择还贷时机上，借款人无需一看到调息就急于马上还款，而可以选择在真正调息之前、且满了一年还款期之后还款即可。

　　哪些人适合提前还款，哪些不适宜提前还款？高经理建议，总的原则是，还贷是要建立在自己要有闲钱的基础上。借款人应在提前还贷前最好安排好自己的生活费用支出，不要拆东墙补西墙，到最后还要借钱过生活，这与不提前还房贷结果一样。

　　其次，如果有闲钱，还要看拿这笔钱提前还贷划算还是投资其他渠道更划算。目前，清远市民投资渠道较单一，且房子又是刚性需求，尽早供完楼会减轻全家经济负担，因此提前还贷比较科学。而如果房贷者是有经验的投资者，如果投资者手中持有股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，可将资金用于投资。

　　提前还款要“精打细算”

　　从纯房贷的技术角度讲，又可对房贷人群进行划分。高经理介绍，首先从利率角度，四轮加息之前，当时国家为了刺激楼市，以在基准利率上打折方式向外发放房贷，不少人享受了贷款基准利率7折的优惠，对于这一类供房者，由于调升利率再打折后与之前承担利率相差无几，此类房贷者5年期以上贷款年利率才4.48%，远低于重新贷款所需的利率。因此，没有必要提前还贷。而相反，如果是以基准利率1.1倍的房贷购买的第二套房，由于利率上升后仍要上浮1.1倍，因此支付利息将增加不少，提前还贷比较适宜。

　　其次，从还款时间段上讲，适不适宜提前还款亦有讲究。专家建议，如果以等额本息法还款，还款期已过一半，或以等额本金还款方式还款时间已超过1/3还款期，再提前还款就相对不划算了。

　　“一般来讲，贷款的利息与本金之间有一个比例。贷款年限一般有10年、20年、30年，无论是等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息，接近本金的1/3左右；20年的贷款利息，接近本金的2/3；30年的贷款利息，本息接近相等。”清远某银行房贷部负责人对记者分析道，“使用等额本息还款法，进入还款阶段中期后，每月还款额中本金占大部分，利息所占比例偏小，而且越到中后期利息所占比例会起来越小，因此中后期所还房贷贷基本上都是偿还本金，实际能够节省的利息很有限，因此不必提前还贷。其次是使用等额本金还款法，当还款期已经达到1/3以后，在月供构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样也不利于节省利息。”

　　与此相对应的是，如果还款刚刚开始，在连续加息的情况下，如果有经济能力就应该考虑提前还贷。

　　南方日报记者　张俊

　　■放眼境外

　　是否加息 全球角力

　　上周四晚间，欧洲中央银行于议息会议后宣布，将欧元区主导利率由之前的1%提高至1.25%。这是自2008年金融危机爆发后该央行首度加息，也宣告了危机时期宽松货币政策的正式退出。

　　欧洲央行加息了，全球央行中似乎多了一个抗通胀的伙伴。

　　然而，根据美联储日前公布的货币政策会议纪要，尽管会议上保持宽松货币政策不变，但会议纪要显示，美联储内部对2011年是否开始停止刺激措施产生分歧，美联储不太可能提前结束量化宽松货币政策，也不会延长资产购买计划。

　　对于通胀风险，美联储的态度也发生了微妙变化，尽管认为长期通胀预期仍然稳定，但表示大宗商品价格飙升已经对通胀前景构成了上行压力。市场分析人士认为，美联储可能在今年底或明年初提高利率。美联储的目标利率自2008年12月以来一直都维持在历史低位。

　　石油、黄金、铁矿石等大宗商品价格轮涨，根源于全球的流动性泛滥，其本质是量化宽松的货币政策导致的货币超发和投资过剩。

　　欧元区越来越大的通胀压力让欧洲央行官员和老百姓忍无可忍。欧洲央行加息，发达市场经济体正式启动紧缩周期，全球进入加息周期。

　　分析人士认为，各国央行纷纷加息，欧洲央行加息之后肯定会有更多央行跟进，但如果美联储不加息，通胀是压不住的，靠中国央行加息压不住，靠欧洲央行加息也压不住。唯有等待美联储也加息，而这可能还要等待很久。那为什么美联储不加息？有观点认为：美联储坚持量化宽松货币政策的战略目的，是为了防止世界经济发生比欧债危机影响更大的全球经济危机，如果美联储提前退出宽松货币政策，再叠加中国经济硬着陆，将导致未来世界经济危机。

　　虽然加息可以给“热经济”降温，但加息也有危害。加息等紧缩性货币政策会损害该国实体经济，让经济从通胀转为通缩。中国经济的硬着陆的长远影响远比短期通胀危害更甚。专家认为，我国可以利用发达经济体进入加息周期，在其对新兴经济体输入性通胀压力降低的情况下，在宏观经济面硬朗和通胀不是那么嚣张的前提下，为防止经济陷入“滞涨”，货币政策应该出现适当的风格转换。

　　当今世界经济一体化，各国央行当局同样面临囚徒困境，首先选择加息的国家未必是将来的胜者。同样，首先选择放弃加息的国家也未必是将来的胜者。世界经济经过这么长时间“繁荣”后，全球加息是世界经济告别低利率时代的信号。

　　张俊　整理

　　■加息影响

　　短期理财产品收益率水涨船高

　　存款利率提高，也逼着其他理财产品的预期收益率提高。记者从广发行清远支行了解到，该行一些新的理财产品的预期收益率将比起以前有0.5个百分点的提高。

　　楼市需求受限

　　持续加息将带来房贷利率的提升，偿还成本也势必提高，这将在一定程度上增加购房者的还贷压力。

　　清远某楼盘营销部经理告诉记者，加息一方面会增加还款的压力，另一方面也会提升储户利息收入，最终会削弱房产的投资品属性，直接对房地产市场产生显著影响。

　　■房贷问答

　　问题1：具体有哪些提前还贷方式？

　　解答：不同的银行有不同的提前还贷方式，记者了解到，清远大部分银行可提供两类还贷方式，即全部提前还贷和部分提前还贷两类。专家介绍，提前全部还贷从理论上而言，利息支出是最少的，但是需要还款人有足够的经济实力，不太适合大多数人。

　　部分提前还贷无疑是大多数房贷族们可以接受的方式。

　　部分还贷方法中，还贷后是月供额和剩余还款时间不变还是缩短，对此进行组合可衍生出不同的部分还贷方式。具体来说有三种，分别为部分提前还款后，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

　　专家建议道，在选择还款方式之前，市民应计算出不同方式下的还贷结果后，并结合经济实力、时间跨度、机会成本来确定适合自己的最佳方式。

　　问题2：加息前后办理的房贷利率，是加息前的利率还是加息后的利率？

　　解答：记者了解到，4月6日央行加息前后，各银行有不少正在办理房贷的客户咨询，升利率房贷利息怎么算。据记者调查了解，大部分银行都是以放款时间为节点，即凡是4月6日加息前未放款的客户，一律按加息后6.8%的新利率执行。只有个别银行是以批贷时间为节点，在4月6日加息前已收到银行批贷通知的借款人按照旧利率执行，未收到银行批贷通知的借款人按照新利率执行。

　　问题3：已办房贷会马上执行新利率吗？

　　解答：一些不了解情况的清远市民对新利率产生了惶恐，以为利率升后马上执行，其实不然。对于已还贷的房贷客户，利率的调整一般分别次年调整、签合同一年后调整和次月调整。次年调整，即是次年1月1日起开始执行实时利率；签合同一年后调整，是以签合同时间计算，一年后再调整，如2011年5月签订的借款合同，房款利率到明年的5月份才会调整利率。次月调整，即加息后下一个月调整。

　　以上三种方式会在借贷合同中标明。专家表示，对于加息，还贷人不必惊慌，首先应明确合同中约定的调息方式，再作还贷打算。