不到半年加息四次 百万房贷多付12万利息（新快报）
■新快报记者 张潇
从2010年10月20日开始，央行在不到半年的时间里连续加息四次，虽然每次只有0.25%左右，但累计下来存贷款利率都已上涨1个百分点左右。对于房贷一族来说，半年前还只有5.94%的贷款利率已经
按揭贷款
20年期100万贷款每月多还逾500元
从去年10月第一次加息算起，不到半年时间央行已连续加息四次，对于房贷一族来说，贷款利率上涨令加重了还款压力。以贷款100万元，20年还清计算，去年10月20日央行加息前，5年期以上商业贷款利率为5.94%，按此计算其每月应还款7129.74元，共需支付利息71.1万元。而在四次加息后，目前贷款利率已升至6.8%，同样20年期100万元贷款则需每月还款7633.4元，支付利息共计83.2万元。由此计算，加息后每个月需多还款503.66元，多支付利息12.1万元。
如果申请公积金贷款，5年期以上的利率在去年第一次调整前为3.87%，则每月需还款5991.52元，总利息为43.8万元，而按照现在4.7%的水平计算，每月需还款6434.96元，支付利息54.4万元。累计每月需多还款443.44元，多支付利息10.6万元。
无利率优惠可提前还款
这次加息后是否会引发提前还款潮还有待观察，银行方面建议客户要考虑个人资产配置的实际情况来确定是否提前还款。
“以前的贷款客户大多享受了七折利率优惠，这样的利率水平还是很低的，暂时不用考虑提前还款的问题。”某银行客户经理给记者算了笔账，若按七折利率计算，尽管贷款利率已升至6.8%，但其实际利率仅4.76%，20年期100万元贷款每月还款6467.7元，共需支付利息55.2万元。而对比四次加息前的七折利率，现在每月需多支付328.57元，共多支付利息7.9万元。“4.76%的利率水平还不算高，5年定期存款利率都已经到5.25%了，而且1年期银行理财产品平均收益率都超过4%，高的有5%至6%，可以弥补贷款利率上涨带来的还款压力。但如果没有利率优惠，一些二套房客户的利率还需要上浮1.1倍的，实际利率就达到了7.48%。闲置资金的收益率必须超过这个水平，大多要选择投资证券市场，风险较大。对于这类客户，如果没有更好的投资渠道，不妨考虑提前还贷。”
银行理财
3月期以下产品收益半年涨五成
今年以来央行的第二次加息后，3个月、6个月、1年的定期存款利率分别调整至2.85%、3.05%和3.25%。而利率持续走高的预期也早已在银行理财产品市场上有所体现。普益财富的银行分析师表示，1个月以下产品发行量占比上涨，反映出在加息和上调存款准备金率预期增强的市场环境中，商业银行发行相对更多的超短期产品以避免市场利率风险可能带来的损失。
“加息之后，短期的银行了理财产品收益率还将维持在高位。”有股份制银行理财经理对记者表示，现在发行的超短期产品平均收益率都已超过3.5%，虽然大幅走高不太可能，但可能会维持在3.8%至4%的范围内。“因为预期在5月底、6月初还会有加息，如果不是作为长期资产配置，最好选择3个月以下期限的产品。”
新快报记者根据普益财富提供的数据进行了统计发现，以去年9月及10月上旬的数据来看，在去年10月20日加息前，1个月期限以下产品的平均预期收益率在2.2%左右，1个月至3个月期限产品的为2.6%，3个月至6个月期限产品的为2.95%左右。经历三次加息后，到今年2月份，1个月以下产品平均预期收益率为3.17%，1个月至3个月产品平均预期收益率为3.49%。而从上周的数据来看，这两类产品的平均预期收益率已分别提高至3.66%和3.94%。在半年时间中，这两类短期银行理财产品的平均预期收益率都上涨超过50%。
四次加息增加房贷支出7% 理财专家支招省钱攻略（深圳特区报）
年内的第二次加息比市场预期来得更早，自去年10月的首次加息启动以来，央行以平均每两月一次的节奏上调存贷款利率，尽管每次上调的幅度仅为0.25个百分点，但连续多次的小步快跑已使得购房者的还款压力不再是“温水煮青蛙”，而在短短的5个月内累计上升了近7%。
加息通道已经打开，有没有什么措施可以帮市民减轻还贷压力，有效调整房贷理财策略呢？记者昨日采访了多家银行的房贷专家，请他们结合具体事例为市民厘清思路，并提出了三招实用的省钱攻略。
■ 深圳特区报记者 李焱
加息增大房贷还款压力
记者昨日的采访颇费了一番周折——各银行个人房贷业务部门的电话几乎从一大早开始就热得烫手。“来电咨询房贷情况的客户很多，快把我们的电话打爆了，我一个上午就接了十几个电话”，某商业银行个贷部的人士告诉记者，“客户最关心的还是在贷款额不变的情况下，有没有办法把房贷支出减少些，毕竟已经加了四次息，大家的还款压力实实在在地增加了。”
从第一次加息到现在，购房者的压力增加了多少？据测算，以50万元房贷20年期限为例，去年10月19日加息前的利率为5.94%，等额本息还款方式下的月供为3564.8元；4月5日加息后的利率为6.8%，月供增至3816.7元。仅仅5个月时间，购房者每月就需多付251.9元，增长幅度接近7%(如表)。这样看，一年下来实际上客户差不多要多付一个月的月供。“千万别小看了这每月的两百多元”，深圳中行的房贷专业人士表示，由于个人住房贷款的“利息与本金比”显著上升，50万元、20年的房贷总利息支出超过了6万元，继续加息的话还会“水涨船高”，20年相当于没了一辆经济型轿车。
在深圳，大多数客户的房贷金额都不少于50万，前两年买房首付往往只要求两三成，有的客户贷款高达数百万元，现在几次加息下来，还贷压力不可小视。更需关注的是，分析人士普遍认为，目前国内外的经济环境都将促使央行继续加息，年内再加息一至两次几乎不存在悬念。
省钱三招数有实用价值
记者从多家银行获悉，每次加息之后，都有部分客户采取措施变更或完善升级贷款方式，以节省利息支出。综合多位房贷理财专家的意见，有三个招数对市民具有借鉴和实用价值：
一是及时调整还款方式和贷款内容。
资金实力强的市民适当缩短还款时间，可以节省利息支出。而在还款方式上，面对银行提供的等额本金和等额本息两种方式，相当多的市民常常是在贷款合同上随意划个钩。其实两者差异很大，在利率不稳定的环境下，等额本金是市民的最佳选择，其在提前还贷及节约总利息方面的优势显而易见。原因在于，等额本息法最开始还给银行的本金比例较小，占用银行资金时间较长，因此利息总额较大；而等额本金法则是还款负担逐月递减，总的利息支出会有所节省。同样以50万元、20年贷款为例，等额本息需要市民支付利息416000.7元，等额本金则只需付346466.1元，两项相差近7万元，如果市民提前还款则省下更多。
二是善用银行创新房贷理财产品。
深圳房贷理财市场激烈的竞争态势，使这里成为国内房贷创新产品推出最活跃的城市之一。市民如果多方比较了解、合理选择特色房贷产品，也能达到省息的目的。理财专家介绍，如果市民按揭购房计划时间只有5到8年，建议选择在授信额度内可以随借随还的“循环贷”产品，可以节省一定数量的利息；开立“存抵贷”账户，存入该账户的余钱可按比例折抵相应数量贷款的利息，而且不用客户办理还款手续，账户会自动按日计算存抵贷，存入金额越高，抵扣的利息也越高；“按揭信用卡”产品非常适合在同一家银行办理房贷和信用卡的市民，可利用信用卡消费积分抵扣部分房贷利息。
三是提前还款不宜盲动。
兴业银行相关专业人士建议，去年之前按揭贷款的市民普遍享受7折利率，即使多次加息后，相比现利率仍然较划算，因此还可按兵不动。此外，还有两类人不适合提前还贷：一是使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的市民。如果在还款期的中期之后提前还款，那所偿还的其实更多是本金，实际能够节省的利息很有限。二是使用等额本金还款法，且还款期已过1／4的市民。因为在月供构成中，本金开始多于利息，如果此时提前还款，就不利于有效地节省利息，如果是进入还款期后期，那更没必要用一笔较大数额的资金进行提前还款。
深圳建行房贷专家特别提醒市民，如果没有可靠的投资渠道，市民不应跟风提前还款，因为目前银行的存款准备金率已创历史新高，接近美国银行业最高21%的“红线水平”，贷款额度普遍非常紧张；同时，市场上其他贷款方式的综合贷款成本已超过30%，银行6.8%的贷款利率并不算高。一旦提前还款，再要以合理的利率拿到贷款难度太大。
四次加息后房贷月供变化
(50万元房贷20年期限、等额本息还款)
利率 月供 月供增加 月供增幅 房贷总利息支出
去年10月 5.94% 3564.8元 —— —— ——
19日加息前
4月5日 6.8% 3816.7元 251.9元 近7% 超过6万元
加息后
专家观点
商贷与公积金贷款“利差”扩大
80万元公积金比等额商贷节省利息23万多元
专家认为，此次加息后，公积金房贷的优势进一步凸显，住房公积金贷款和商业贷款之间的“利差”进一步扩大。20年期的80万元公积金相比等额商贷可节省利息总计23万多元。
此次加息，住房公积金贷款利率也随之调整，五年以下(含五年)的公积金贷款利率从之前的4%调整为4.2%，五年期以上从4.5%上调为4.7%。按照上海等一线城市家庭公积金贷款数额上限80万元计算，加息前20年期的公积金贷款月供5061.2元，加息后须多支出86.77元。
值得注意的是，由于目前各大银行已基本取消首套房贷利率优惠，连续加息后，住房公积金贷款和商业贷款之间的“利差”进一步扩大。5年期以上商业贷款利率目前为6.8%，公积金则为4.7%，两者利差高达2.1%，公积金贷款的优势进一步凸显。假设同样贷款80万元、20年期等额本息还款，公积金贷款将比商业住房按揭贷款少支付利息总额23万多元。
此外，由于大多数银行均在次年元旦执行新的住房按揭贷款利率，因此，此次加息前贷款的客户年内还将执行去年底的利率，“房奴”们不用急着提前还贷。而4月6日之后贷款的客户将执行新利率。 (据新华社上海4月6日电)
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