国内有房国外有地 通胀压力下另类理财有钱途

　　成本的计算

　　税费体系复杂

　　持有成本较高

　　浙商投资团的邱尚（化名）说，其实购买海外房产在国际上很普遍，但中国人却投机居多。他归纳浙商海外购房的目的主要有三种：为方便子女留学“买房代租”、为日后移民做准备、意图清晰的投资者大概占总人数的20%——30%。而由于目的不一样，他们所买房产的类型也有差别。自住者，一般都倾向于买house，相当于国内说的别墅，而奔着投资目的的则大多选择会购买城市中心的apartment，condo，flat，即国内说的公寓。

　　投资者海外买房如果套用国内买房的思路，那么就有过于简单之嫌了。ACE地产投资公司的销售总监张远宁说，“除了购买成本，高额管理成本对购房人也是不小的负担，且各地的税费体系一般都比较复杂。在悉尼，首次购房须缴纳的税费约有20种，不是专业的人员很难理清。” 一般房地产投资成本可以分为起始成本和持有成本两部分。相对而言，起始成本不高，如在美国买房，起始成本仅占总成本的30%。起始成本除房款，还包括土地税、契税、印花税以及增值税，文件费、房屋经纪人代理费、律师费、技术评估费、过户公证费等，此类的各种相关费用约占总房价的1%，不算高。但持有成本相当高，每年要交房产税、物业费，白蚁检查费、房屋保修费等。

　　以上各税各国开征情况不一样。其中契税只是部分国家征收，如美国纽约州税率一般在1%——2%；而新加坡则高达4%。不论在何地买房，印花税都是必须缴纳的。而发生买卖等有偿转移时，大多数国家要对转让收益即增值部分课税，在美国，房屋出租，房租的20%——30%要作为税收上缴；在澳洲，增值税最高会达到增值部分的45%。房产税部分，税率为1%——6%，每年政府会来估价，然后根据估价缴纳房产税，房子升值，税基变大，例如当年买来的房屋是100万美元，如果政府今年估价是120万美元，就以120万美元为税基收税。纯粹做投资的时候，必须把上文所列税费、以及付给中间机构如地产经纪、律师的费用都考虑进去，另外，还有交通成本、人力成本、交际成本等，只有这样，才能准确估 算投资收益率。

　　为具体说明税费，以下tips部分以澳洲情况为例，以管中窥豹。