年收入20万 中产家庭如何活用公积金账户巧理财

　　选用银行个贷产品

　　在个人房贷业务方面除了巧用公积金之外，不妨可以考虑选用一些银行个人贷款新的还款方式，以降低整体贷款利息的支出，更合理地作出还款安排。

　　最常见的还款方式是“按月等额本息”和“按月等额本金”两种，等额本金还款能较等额本息还款更快速地归还贷款本金，因此所支出的利息也更少，只是在贷款初期月供金额会更高一些。同理，如果选择“周周还”、“双周供”、“三周供”这些还款方式，也是通过加快贷款本金的归还速度来降低整体利息的支出金额。借款人可以根据自己资金流动的周期特点，自主选定还款周期，达到最佳的资金管理效果。

　　略微复杂一些的是“等额递增”及“等额递减”两种还款方式，把还款年限进行细化分割，在每个时间分割单位中还款方式相当于等额本息，而在每个时间分割单位之间的还款金额是等额递增或等额递减的。等额递增方式适合借款初期还款能力较弱，但是收入成长性较好，预期未来收入会逐步增加的人群，等额递减则正好相反。

　　还有一种“存贷盈”的贷款理财产品，将贷款账户与用于还款的存款账户相联动，客户存入还款账户中超过一定金额的资金，按照一定比例视为提前还款，存一天算一天，存的越多比例越高。换言之，一部分存款资金可以获得相当于贷款利率的收益，既能提高资金使用效率又能降低利息支出金额，还不用支付提前还款的违约金。

　　“气球贷”也是一类灵活还款的贷款产品，它先偿还部分本金和利息，剩余部分本金到期一次偿还。“气球贷”的贷款期限通常较短（比如3年），因此可享受较低的贷款利率，但在计算每月还款金额时它又可以以较长的期限来算（比如30年），这样就等于降低了每个月的还款压力。此类还款方式比较适合于预计三五年后即有能力结清贷款的借款人。

　　公积金的另类用法

　　公积金能合理避税。根据我国个人所得税征收的相关规定，职工每月所缴纳的住房公积金是从税前列支的，亦即住房公积金是不用纳税的。因此企业可以通过增加住房公积金来降低工资总额，将员工的住房公积金缴纳额度调高至封顶标准数，从而减少应当缴纳的个人所得税，合理避税，将个人所得税转化为自己可以长期拥有的金融资产。

　　公积金能用于支付房租、物业专项维修资金和物业服务费。根据住房公积金管理条例的规定，房租超出家庭工资收入的规定比例的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。目前，一些地方考虑到职工家庭工资收入的变动和当地的房租水平，将净房租支出超出家庭工资收入的比例做了提高，有的甚至直接取消了这一比例。租房者只要能提供租赁合同和发票便可提取公积金，从而减轻租金压力，但对提取的额度会有一定的限制。如上海规定，每月可申请提取的公积金不应超过租赁房屋的月租赁费用扣除家庭月工资收入20%后的差额，且每月最高可提取不超过1000元。

　　公积金其他一些合理变通使用。除了上述提及之外，公积金的适用范围正越来越宽，还可用于购买、建造、翻建和大修自住住房等。2004年以后，上海地区对住房公积金新增了四种提取条件：大部分或者完全丧失劳动能力的职工，与单位终止劳动关系的；职工本人、配偶或者直系亲属因重病、大病住院，造成家庭生活困难的；连续失业两年以上且生活困难的职工；享受城市居民最低生活保障的职工。

　　住房公积金以一种个人与企业共同参与的长期储蓄的形式，为职工购房准备好一笔相当规模的资金，提高了职工的购房能力，在国家的有力政策支撑下，它已越来越成为住房商品化的一条有效途径。