年收入20万 中产家庭如何活用公积金账户巧理财

　　公积金贷款的借款额度

　　公积金贷款利率远远低于商业贷款，能最大限度地降低利息支出，这样说来似乎应该用足公积金贷款的借款额度，同时尽量压缩商业贷款。但是实际上却并非如此，公积金贷款并非越多越好，还是应该因人而异。

　　奥秘就在于贷款年限的不同。一般而言公积金贷款最多借15年，但商业贷款最多可以借30年，借款年限的拉长无疑可以大大降低每月的还款金额，减轻还款负担。

　　就以李先生夫妇的案例来说，如前所述105万元的组合贷款，如果是60万元15年公积金贷款和45万元30年商贷的话，以简单的等额本息还款方式来测算，同时暂不考虑商贷利率优惠下浮的因素，那么每月还款金额达7079.78元；如果是50万元15年公积金贷款和55万元30年商贷的话，还是同样的条件下，那么每月还款金额就减至了6942.29元；如果是30万元15年期的公积金贷款和75万元30年商贷的话，仍是同样条件，每月还款金额进一步压缩至6667.31元。

　　由此可见，还款期限的长短直接影响到月供支出的高低，月供金额太高也会导致银行审批贷款不通过、质疑借款人的还款能力，所以对于现金流较低的家庭而言，适度增加商业贷款的比重反而是较为明智的选择，更何况通常贷款初期家庭现金流会比较紧张，这样也有利于减轻还款压力。

　　“年冲”还是“月冲”

　　公积金账户上的钱是不能用作购房的首付款的，它的最大功能是“冲还贷”，即抵减房贷的还款额。

　　公积金“冲还贷”有两种方式，即“一次性还款法”（年冲）和“逐月还款法”（月冲）。顾名思义，年冲就是提取公积金账户余额一次性归还贷款，月冲就是银行逐月将公积金账户上的资金提取出来，用于支付当月贷款本息。

　　对于“年冲”而言，它可以直接用公积金账户上的全部余额来一次性冲抵贷款本金。根据公积金中心规定，使用“年冲”还需要满足一些条件：第一，住房贷款必须满一年以后，才能办理冲抵本金的业务；第二，在一般情况下，冲抵的本金额度不低于6个月还款额。在优先次序的规定上，“年冲”须优先归还公积金贷款本金，待偿还完全部公积金贷款本金后，才可以冲减商业贷款的本金部分。因此“年冲”其实是一种部分提前还款，对于有组合贷款的借款人来说，节省下来的更多的是公积金贷款利息。比如说，本例中李先生夫妇公积金账户是12万元，公积金贷款余额60万元、商业贷款余额55万元，如果使用“年冲”方式，12万元将全部用于冲减60万元公积金贷款，这样就无法享受低利率的公积金贷款优惠了。“年冲”方式比较适用于商业贷款账户余额较多、且公积金贷款已基本结清的借款人。同时，由于其只能于贷款次年开始冲减，因此还适用于贷款初期现金支出压力不大的借款人。

　　“月冲”则比较适用于商业贷款金额较大的借款人，以及贷款初期现金流压力较大的借款人。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的缴存额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商贷的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式是多数人的最佳选择。正如李先生夫妇，两人购房选择组合贷款模式，其中15年50万元公积金贷款以及30年55万元的商业贷款，两人公积金账户每个月的缴款总额是2500余元，这样银行每个月将2500余元的公积金支取出来，先偿还公积金贷款本息约2200元，剩余的300余元则用来偿还商业贷款。当然，由于李先生夫妇最初的公积金账户里还有12万余元，因此每个月7000元左右的还款金额将能被完全覆盖，也就是说在近两年的时间里李先生夫妇不用额外考虑还款。这样一来，李先生夫妇不仅可以巧用公积金偿还利率较高的商业贷款，又可以在借款最初压力加大的时候获得宝贵的两年喘息时间。

　　公积金“冲还贷”是可以变更的，但每次变更必须在原委托方式已满一年以后方可操作。