来源：《卓越理财》
引言：4.14房贷新政剑指投资客，作为普通老百姓的你，如果仍在“蜗居”，将如何应对
买房，还是租房？
文/许一览
导语：最新统计资料显示，在上海、北京等大城市，房价创出历史新高，与此同时，住房租金投资回报率已降至历史最低水平，仅2%左右，甚至低于一年期银行储蓄利率。算算经济帐，你会发现，租房比买房更合算。
在素有“上海楼市风向标”之称的“2010上海之春房产展示交易会”上，笔者逛了一圈后,感到热闹的展会现场难掩观望情绪升温的事实。面对着高企的房价，那些刚性需求者的出路究竟在何方？借债买房与租房而居相比，哪个更划算？
高房价与低租金
最新统计资料显示，尽管2009年上海市房价创出历史新高，然而住房租金投资回报率已降至历史最低水平，仅2%左右，甚至不如最保守的投资方式——银行定期储蓄，目前一年期存款利率为2.25％。与投资国债相比，今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%，高出住房租金投资回报率0.6个百分点。
如果你稍有一点证券投资的基本常识，将购房款用来参与证券一级市场申购新股或者购买货币式基金这类风险较低的投资产品，年收益率至少可以达到8%，远远高于住宅租金投资回报率。
为什么房价和租金之间会形成如此之大的反差呢？主要原因在于房价连年不断上涨。这使得买房者并不是指望房屋租金来收回投资，而是靠房产价格的不断上涨来获得收益。
据统计，上海市2009年新房价平均涨幅高达50%，个别楼盘最高涨幅超过了120%，二手房市场价格也呈普涨态势，全年平均涨幅高达38%。某咨询机构的调研结果显示，目前上海市住房空置率超过15%，一些房产投资者根本不在乎租金的回报，即使让房屋空着也无所谓。因为投资一套房产如果靠租金来收回成本至少要耗时50年，而房价的增值可以在短短的2、3年内就收回全部成本。
算好经济账
不过，房租的偏低恰恰为租房者带来了良好的机会，从经济上说，租房明显优于买房。如果你有300万元现金，准备购房结婚，以上海市内环的二手房为例，面积100平方米，单价为3万元/平方，不考虑其它因素，手中的现金恰能用来购买这套二手房。根据目前房屋租赁市场情况，该套住房的租金为每月5000元，年租金为6万元。按目前银行一年期定期储蓄存款利率计算，300万元每年能够带来6.75万元利息收入，扣除房租后净剩7500元，租房的优势明显。如果将这笔钱用来摇新股，按8％的收益计，年收益24万元，扣除房租后净剩余18万元，数目相当可观。
如果手头仅有100万元购房款，买300万元房屋，你只能用作首付，还须贷款200万元，期限20年，还款方式为等额本息。其中公积金贷款为60万元，利率为3.87％；商业贷款为140万元，利率按基准下浮15％计，为5.049％。经计算，月还款额为12872.23元，20年累计还款金额高达3089335.2元，其中利息1089335.2元，数目巨大。月供无疑会形成一个沉重的负担，只能省吃俭用当“房奴”，生活质量明显下降，半辈子为房地产商和银行打工。相反，如果选择租房，把100万元用来投资，那么扣除房租后仍可以得到净收益2万元。即使租房20年，租金累计为120万元，与贷款利息支出相差无几。
关键是转变观念
尽管有不少购房者对上述经济账心知肚明，但仍然还是勒紧裤腰带要买房，这或许与某些传统观念有关。
有部分人认为，有房才算有家，须有婚房才能结婚，婚房当然指的是产权房。有的姑娘认为嫁给没房的男人缺乏“安全感”，丈母娘也会对没房的准女婿一票否决。
其实，这一观念必须改变。当年，鲁迅、巴金一批著名作家因当时上海房价昂贵，选择了租房而不是买房。在发达国家，居民平均住房自有率也仅为50%左右。其中，美国是65.5%，瑞士是42%，英国是46%。在欧美、日本和香港地区，刚开始工作的年轻人一般是先租房，然后量力而行买小房，随着个人的发展和经济实力的增长才逐渐购买大房，这是一种被普遍接受的住房消费观念。
不愿租房的刚性需求者还有个顾虑，就是担心今后房价涨了，更买不起房。其实，现在买不起房子的人，即便房价下跌20%，还是买不起；而买得起的人，若是倾其所囊买房，流动资金便枯竭了。有人开玩笑说：“一套房子，消灭一个中产”，此话虽然有点过头，但也是从一个侧面反映了购房者的困境。高房价，可以说已经成为广大百姓最为揪心的问题之一。与其硬撑着降低生活质量当“房奴”，还不如先租房把该做的事情做起来。
插排：在发达国家，居民平均住房自有率也仅为50%左右。其中，美国是65.5%，瑞士是42%，英国是46%。在欧美、日本和香港地区。
（许一览 FRM,交通银行上海市分行）
面对不断快速上涨的房价，政策调控力度也异常严厉，4月17日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》更是直指投资炒房人群。房价今年将何去何从？
房价全年将持平
文/本刊记者 程琳 李锐
导语：单纯为了调控房地产市场而加息的可能性不大。
近段时期以来，随着国内外宏观经济形势的变化，关于央行加息的争论愈演愈烈，虽然央行至今并无任何加息迹象，且央行行长周小川还驳斥了要加息的言论，但是加息的预期还是在社会各阶层中普遍存在。
加息会对目前疯狂的楼市带来什么样的影响？房价是否会在加息预期渐强的气氛中走低？记者针对加息对楼市会有什么样的影响这个话题，采访了中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华。
疯狂楼市
谈到今年的楼市，徐东华用疯狂来形容。因为在房价快速上涨的情况下，楼市交易量并未出现萎缩，依然保持着庞大的数额，尤其是二手房，单日成交量达千套的比比皆是，甚至还有数日成交量超过2000余套的记录。
之所以出现这种局面，徐东华认为与储蓄搬家有关，也就是人们将自己的储蓄、有价证券等资产全部投向了房地产，通过投资不动产以抵御未来的通胀风险。
“现在很多人买房并不是为了赚钱，更多的是为了保值。” 徐东华说，“预计今年中长线持有的居多，短线投机者不会很多。”
徐东华认为，如果国家没有强力政策出台，那么房价短期上涨压力依旧很大，即使有政策，那么长期来看，房产价值依旧呈上升趋势。不过像燕郊、通州等泡沫化比较严重的地区，投资还是应该谨慎从事。
加息影响信心
徐东华认为单纯为了调控房地产市场而加息的可能性不大。不过现在的房地产市场基本上是变相加息了，因为原本的七折优惠利率基本上是没有了，八五折利率也很难申请。而今年是否会加息还要看宏观经济的走势，徐东华预测即使是加息可能也是在三季度之后了，但不排除其他调控政策出台。
若单次小幅加息，徐东华认为对购房者而言，成本压力不会很大，因为现在的贷款成本还不是特别高，5.94%的利率基本处于历史最低点了，加息会对地产投资者的信心带来打击。若连续加息，将会对许多行业产生巨大影响。不过，徐东华补充认为今年连续加息的可能性非常小。倘若连续加息，按市场的供给状况和消费者退出的情况来看，房地产市场可能会回落到2008年的状态，市场归于冷清，交易量下降，但房价只是貌似会降价，不会有极其明显的下降。
加息虽然会增加开发商的融资成本，但大的地产开发商受到的直接影响会较小，因为他们还能从股市融资；受影响最大的是中小规模的地产开发商，因为加息会对民间投资人的信心造成很大打击，其融资路径极易被堵住。
总的来看，针对房地产市场，今年国家肯定会有新政策出台，加息也很有可能，但政策不会是打压性的，房价全年来看会保平，房地产市场还没有到让它崩盘垮掉的程度。
加息对购房者影响几何？
徐东华将购房者分为三种：刚性需求购房者、投资者和投机者。
加息对刚性需求购房者的影响是最大的。因为很多刚性需求购房者是典型的“421”家庭，夫妻双方及其双方家长倾尽6个人的力量就是为了买一处房子，加息很难改变他们对房子的需求，如果现在加息0.27%，以北京的房价来算，新房一套房子要200多万，贷款要100多万，融资成本20年算下来要增加十几万，对他们的影响可想而知。
投资者指的是那些买房子是为了做长线，本着出租、为孩子留着或是保值的目的购买房子的人们，他们占购房者的很大一部分比例。加息对于他们来说影响不是太大，因为他们购房并不单纯是为了赚钱，而是一种储蓄转移，为的是抵御通货膨胀。
投机者购买的房子一般都是空着的，他们今天买了房子，会在短时间内卖出，赚取前后差额，这部分人在购房者中并不是很多。他们对国家的政策比较敏感，任何风吹草动都会改变他们的投资决策，如果银行加息，他们将会在短时间内撤出资金。
TIPS：
投资房产小建议
对于刚需购房者，徐东华建议多关注保障性住房，包括经济适用房和两限房。各地兴建的保障住房（经济适用房、限价房）在性价比方面还是很不错的，公积金贷款的扶持再加上低息、低首付，可以解决相当一批中低收入家庭的住房困难，而公共租赁住房、廉租房又可顾及中低收入家庭的住房需求，但是也提醒购房人，这类房产受到政策调控比较严格，投资价值几乎没有。国务院几番调控中也一再强调“增加保障住房供给”以及“允许公积金账户资金进入保障房建设领域”，相信保障住房的供给扩大还是可以满足较大范围内的刚性需求的，或许有人会埋怨保障房位置较远、保障房品质不高，那很遗憾，一分价钱一分货，高地价推动的高房价，怕是很难让人人都满意了。
如果你是投资人，你希望现在投资房产的话，徐东华建议选择购买交通方便、配套齐全的小户型。因为小户型房子面积小，总价低，未来接手的人会比较多。并且长线持有的话这些房产租赁的价格较为合适，其租赁回报比也很高,是投资理财的最佳选择。
插排：
如果国家没有强力政策出台，那么房价短期上涨压力依旧很大，即使有政策，那么长期来看，房产价值依旧呈上升趋势。
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