来源：四川在线-华西都市报
领了年终奖 提前还贷细算账
各银行在提前还贷方面的规定图据CFP
领了年终奖，腰包里的钱似乎要比平时鼓出不少，平时被“房贷”、“车贷”压得喘不过气来，而在当下的加息预期下，提前还贷更成为房贷一族的共识。对此，理财专家表示，要不要提前还贷，还要从贷款人自身的还款时间、家庭状况以及利率调整方式等几个方面来考虑。
一看利率调整方式
提前还贷的话题总是能吸引人，因为一旦提前还一部分贷款本金的话，这部分钱以后就不产生一分钱利息，这对每个月付出几百甚至上千元贷款利息的房贷者而言，是一种不错的理财方法。
从实际上看，提前还贷在利率上行的市场环境下比较划算，因为加息后意味着月还款额的增加，加息后新利率一般会在第二年的1月1日开始执行，当市场处于加息通道的情况下，借款人为减少第二年的利息支出，往往会选择提前还贷。
从目前的情况来看，随着存款准备金率的意外上调，加息的预期也越来越高，而且当前的利率正处于我国历史的低位，是否要趁现在把房贷还清了比较划算呢？
理财师介绍，目前房贷利率调整一般是有“次年”、“次月”两种执行标准，部分银行还有按照“半年一次”的标准调整房贷利率的。其中，选择“次年”的，本年度无论央行如何调整利率水平，银行房贷利率都要到次年的1月1日起才开始执行新利率；选择“次月”，则是指加息或降息后，下一个房贷还款月度再按照新标准执行。
也就是说，即使今年加息，选择“次年”调整利率的客户也可相对安心，因为无论本年度加息多少次，银行都仍按照老利率执行，客户的“月供”金额不会变化，新利率要到2011年才会开始执行。
不过无论哪种房贷利率调整方式，购房人在与银行签订的房贷合同上都会明确说明。因此决定是否提前还贷之前，最好再翻看一下自己的房贷合同，弄清楚房贷利率的调整方式。如果是“次年”还贷，贷款者可以再考虑一下。
二看家庭理财状况
虽然很多购房者都认为，提前还贷可以节省不少利息，是一种不错的理财方法，但理财专家的建议却不尽然，他们
认为在考虑提前还贷时，首先需要关注的是家庭的财务结构，如家庭的资产负债率是不是处于比较健康的水平之内，其次要关心的是月供支出在家庭现金流中的占比。这两项指标控制得当后，保证家庭财务健康的前提之下，再来考察提前还贷所产生的机会成本。
“如果在你的资产状况中，无论是负债的比例，还是月供在当月收入中的占比完全在可以控制的范围之内，既然已经锁定了4.158%的低利率，我们建议你不妨暂时搁浅一下提前还贷的念头。”业界人士认为，就今年政府和央行出台的对房地产市场的宏观调控政策来看，新增贷款要想再获得7折利率房贷的机会已经很小，特别是对改善型需求的购房者来说，要想获得利率优惠，在目前这种政策背景下几
乎没有可能。
“如果将用于提前还贷的资金投资到其他领域，比如证券市场或者其他实业中，只要收益率超过贷款利率，对个人而言，完全可以获得比提前还贷更高的收益。”他认为，目前国内个人消费贷款中近8成是个人住房贷款，普通购房者能通过银行获得贷款的渠道也主要是按揭贷款，如果在个人、家庭财务允许的情况下，可以适当地利用手中的闲置资金多渠道投资。
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三看已还款时间
一般来讲，贷款的利息与本金之间的比例基本是这样的，贷款最长年限是30年，通常分为三段，即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息，接近本金的1/3左右；20年的贷款利息，接近本金的2／3；30年的贷款利息，本息接近相等。
但无论是等额还款法（月还款等同）还是递减法（月还本金相同），房贷产生的利息都是头几年还得多，后面越来越少，因此提前还贷越早越划算，如果一笔贷款已经还了好几年，再提前还贷就相当于把最优质的“低息贷款”还掉了，反而不划算。
比如贷款人张小姐贷款20年40万元，总利息27万左右，每月还款2822元，在她还贷没满4年时，就已经还利息8.7万左右，占全部利息的3成左右。而在6年零8个月时，就还掉了利息的50%。
因此，如果一笔贷款如果已经还了好几年，再提前还贷就相当于把后几年的优质贷款还掉了，而支付的前几年的高额贷款，是一件不合算的事情。
记者陈春雨
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