房贷速算器最佳59款产品 30年如何省息60万？

　　民生中信银行跑在创新最前列，平安渤海追得很紧

　　民生银行首创移动按揭,平安银行“存贷通”存款抵利息，中信银行阶段固定利率与浮动利率灵活转换

　　理财周报个人金融实验室研究员 尹娜 滑明飞/文

　　在竞争激烈的房贷市场，股份制银行各显神通推出特色创新产品。

　　民生银行有根据客户人生周期收入周期创新的移动按揭服务。

　　中信银行则可以让客户在利率较低时享受阶段性固定利率，在利率下调后再转到浮动利率。

　　平安银行“按揭金”账户可将存款视为提前还款返利息。

　　渤海银行则根据不同客户类型设计出不同贷款产品。

　　民生银行：首创按揭开放账户

　　最富有民生银行特色的房贷产品当属按揭开放账户及移动按揭服务。

　　按揭开放账户，是指将客户按揭贷款账户与存款账户关联，当存款账户中的存款余额高于约定的额度时，客户便可委托民生银行或自己通过网上银行、自助查询机、网点柜台等全部或部分还款；当客户有新资金需求时，可在民生银行承诺的贷款额度内取得贷款。

　　该账户还有“一贷再贷”功能。民生银行介绍：“如果已经办理按揭贷款，而房子已升值或已归还部分贷款，可通过‘转按揭’方式申请按揭开放账户，并获得追加贷款额度。贷款归还后可用贷款额度自动恢复、循环使用。”

　　除了按揭开放账户，民生银行的另一特色按揭业务是移动按揭。

　　移动按揭银行，即组合还款法，是民生首创的多种还款方式组合，在传统等额本金及等额本息还款方式的基础上，根据借款人的收入成长曲线而定制的最适合购房还款计划，一步到位实现新“家”梦想。

　　中信银行：“中信安家”轻松还

　　中信安家系列是中信银行推出的与购房有关的一整套多层次的金融产品和金融服务。

　　“中信安家”系列分为，一手房按揭贷款、二手房按揭贷款、公积金组合贷款、住房转按揭贷、住房加按揭贷款。客户可灵活选择指定楼盘贷款或非指定楼盘贷款，免去指定贷款银行的诸多不便。

　　对于还款方式，中信银行建议使用等额还款和递减还款两种方式。

　　而贷款客户最关心的莫过于贷款利率，中信银行表示：“我行个人住房贷款利率按照央行公布的对应期限的同档次利率执行，可在央行规定范围内上下浮动。同时，也可以根据自己的需要选择我们银行的阶段性固定利率，利率上升期锁定利息成本，利率下降期转为浮动利率，满足您在整个贷款期限内自主管理利率风险的需求。”

　　由阶段性固定利率转换成浮动利率，对于近几年央行不断对利率进行调控的形势来说是不错的选择。

　　对于需要提前还款的客户来说，中信银行表示不收取任何费用。

　　“您提前部分还款后，还可以选择两种还款方式：第一，还款期限不变，还款额相对减少；第二，还款额不变，期限相应缩短。”中信银行相关人士表示。

　　“中信安家系列”还为客户提供一系列增值服务，例如，购买具有独立产权的车位；如有换房的需求，可以办理二手房贷款、转按揭贷款及加按揭贷款；如果在中信银行住房贷款规模超过人民币50万元，期限超过10年，并且没有不良记录，还可以成为该行的贵宾理财客户。

　　此外，客户享受专属贵宾服务通道，优先办理柜台业务、机场贵宾登记、法律顾问、汽车救援、医疗健康服务等一列专业、全面、个性化的超值服务。

　　平安银行：“按揭金”帮客户省钱

　　在平安银行的大厅中，理财周报记者咨询一套价值100多万的二手房贷款情况，该客户经理按照二手住房按揭贷款为记者详细算了一笔账。

　　首先经过评估，如果评估价格为100万，那么首付两成20万，剩下的80万向银行贷款，利率按央行基准利率的7折优惠，贷款期限30年。

　　还款方式可选用等额本息和等额本金两种方式：

　　1.等额本息还款总费用：800000（本金）＋601318（利息）＋2000元（评估费、合同公证费、房管部门费用）＝1403318元；

　　2.等额本金还款总费用：800000（本金）＋500346（利息）＋2000元（含评估费、合同公证费、房管部门费用）＝1302346元。

　　很明显，等额本金的总费用比等额本息少10万多元，但等额本息每月供款数额相同3892元，而等额本金还款首月将近5000元，并且在前130个月，每个月的还款数额都在4000元以上。

　　那么还有没有省钱的办法呢？有，平安银行的按揭金（即存贷通）业务正是为客户提供了省钱的选择。

　　如果客户在办理住房贷款的同时开通了按揭金账户，就如同上述客户在平安银行贷款100多万元，那么在贷款的第一个月日均存款余额达10万元，那么银行下个月初会自动返还利息。

　　理财周报记者通过计算发现，如果是等额本息还款，那么客户第一个月的实际还款金额为减少了1329.5元。（后文有具体的对于这一案例的计算）

　　除了省钱的个贷产品，平安银行同时针对一些有稳定收入的客户提供了一款方便用于购房、购车的产品：个人工资保证贷款（新一贷）。

　　渤海银行：不同客户不同选择

　　渤海银行在房贷业务方面，针对不同的客户群，提供了多种房贷产品。在为客户省钱方面也提供了便利，在办理了住房贷款后可以办理如好益贷业务。

　　就此，理财周报记者以购买一套价值100万元的住房为由，深入调查了渤海银行的各特色住房贷款产品。

　　从渤海银行与房贷有关的产品种类来看，其产品设计有很强的针对性，对于不同收入、不同理财方式的客户进行了仔细研究，大致分为三类：

　　一、资金周转快而又办理了住房贷款的客户，他们在还款期内可能资金充裕，但是因为其资金在短时间内可能还要周转，就不愿提前还款，但是在短时间内又闲置，因此渤海银行的“好益贷”产品横空出世。

　　二、对于一些特殊人群，比如刚刚毕业的大学生，在毕业的前几年资金困难，但是又急需买房结婚，渤海银行推出了净息还款产品。

　　三、和净息还款相似，但是适用人群扩大，如“渤乐贷”。

　　推荐产品

　　1. 民生银行“按揭开放账户”

　　■ 产品内容：是指将客户按揭贷款账户与存款账户关联，当存款账户中的存款余额高于约定的额度时，客户便可以全部或部分归还贷款；当客户有新的资金需求时，可在银行承诺的贷款额度内轻松取得贷款。

　　■ 具体的功能亮点：

　　1、智能关联—存贷合一省时省心。存款、贷款及理财产品之间自动划转。超过最低留存额的存款自动归还贷款，最大限度的节省贷款利息。

　　2、交易轻松—三大渠道，举手之劳。一次额度申请，在有效期内可多次、循环使用，不需重复繁琐的申请手续。贷款金额立等可取，及时到账使用。

　　3、循环使用。客户通过一次额度申请，在获得授信额度后，在有效期内可多次、循环使用，不需重复繁琐的贷款申请手续。

　　4、一贷再贷—一笔签约。贷贷省心。如果已经办理了按揭贷款，而房子已升值或已归还部分贷款，可通过“转按揭”的方式申请按揭开放账户，并获该行的追加贷款额度。贷款归还后可用贷款额度自动恢复、循环使用。

　　■ 产品对象：住房按揭贷款客户

　　■ 额度、期限（见表1）

　　2. 民生银行“移动按揭”

　　■ 产品内容：移动按揭银行，即组合还款法，是民生银行首创的多种还款方式组合，在传统等额本金及等额本息还款方式的基础上，根据借款人的收入成长曲线，为客户定制最适合的购房还款计划。

　　【典型案例】

　　王先生25岁，毕业两年了，他和女朋友两人每月收入合计5000元，马上就要结婚了，想买套75万的房子，需向银行贷60万，20年。

　　也就是说，根据王先生的生命周期以及收入曲线来进行还款，在头1到5年王先生收入比较低的时候，每月还3000元，然后再第六和第七年开始，增加到每月还5000元，到第十二年和十六年之间，王先生的收入估计更高，则选择每月还6000元，到最后，贷款基本还完的时候预计也是王先生收入会下降的时候，将月还款额度再降下来。

　　3. 平安银行“按揭金”

　　■ 产品介绍：将贷款扣款账户申请为“按揭金”账户后，余额超过一定金额时，将按一定规则将存款视为提前还款而给予返息的个人理财业务。

　　■ 产品特点：

　　1、开户方便。既可以另开账户，也可以和原有的贷款帐户为同一个账户。

　　2、节省利息。只要余额超过一定金额，银行自动按一定规则将存款视为提前还款给予返息打入“按揭金”账户。

　　3、存款越多越省钱。按揭金账户存款余额日均5万－40万，按余额的70％计算返款利息；余额日均40万以上，按余额的50％计算返款利息。

　　4、随时提取存款。如果资金充裕又不想提前还贷，只要在规定数额内，客户既可节省利息，又可随时取款使用。

　　■ 适用人群：在该行办了贷款业务的客户。

　　【典型案例】

　　以上述文章中价值100多万元的二手房为例，客户在办理住房贷款的同时开通了按揭金账户，如果客户在贷款的第一个月日均存款余额达10万元，那么银行下个月初会自动返还利息，返还金额计算如下：（100000－50000）×70％×（5.94％×70％－0.36％）＝1329.3。

　　这个模式就是银行在按照等额本息或者等额本金的方式自动扣除了客户的还款后，又自动返还到张先生按揭金账户1329.3元，即节省了1329元。如果是等额本息还款，客户第一个月的实际还款金额为3892－1329.5＝2562.5元。

　　4. 平安银行“新一贷”

　　■ 产品内容：个人工资保证贷款是指按您月工资收入的一定比例发放的用于您个人消费需求的人民币保证贷款业务。

　　■ 贷款利率：一般客户基准利率上浮30％，优良客户基准利率上浮20％。

　　■ 授信额度：最高30万，最低4万。

　　■ 办理渠道：联系客户经理，备齐相关资料（居民身份证、居住的证明限深圳、收入证明、贷款用途）到银行办理，30分钟给出初步审核意见，如通过，三个工作日便可到账。

　　■ 适用人群：除了一些特殊行业或者个人外，如无固定工作者、房产中介人员及联系不方便的人士（如海员）。25周岁以上，月收入不低于6000元。

　　■ 贷款期限：最长36个月，信用良好可循环贷款即36个月后继续贷款。

　　■ 还款方式：等额本息和等额本金，月供。

　　5. 渤海银行“好益贷”

　　■ 产品介绍：好益贷是一款活期还款账户与贷款帐户相关联，存款抵扣贷款的个贷产品。

　　产品特点：

　　1、存贷一户通。活期还款账户与贷款账户建立关联，存款有余额，一定比例的贷款金额利息返还，返还金额由系统自动提前归还贷款本金。

　　2、“转”钱贷房子。闲置资金存进来，用款需求随意取，只要账户有余额，省息收益还房贷。

　　3、好益贷账户存款余额无下限，上限为贷款金额的50％

　　贷款期限：5年以上30年以下。

　　【典型案例】

　　一套100万的住房，渤海银行首付两成20万，剩下的80万向银行贷款，利率7折优惠为5.94％×70％＝4.158％。如果前10天账户有100000元存款，那么这10日视作还贷而返还的利息为（100000×5.94％×70％）/360天×10天＝115.5元，如果第11天取出5万，那么该日视作还贷而返还的利息为【（100000－50000）×5.94％×70％】/360天×1天＝5.775元。依此类推，得出的数据便是每日所省还款金额。

　　6. 渤海银行“净息还款”

　　■ 产品内容：净息还款是指住房头三年或五年，商用房头一年只付利息，随后按照等额本息或等额本金支付本息。

　　■ 产品特点：净付息期内只还利息，留出还贷压力缓冲期。

　　■ 适用人群：大学毕业不久，结婚购房者。

　　与普通等额本息还款比较：

　　7. 渤海银行“渤乐贷”

　　■ 产品内容：将整笔贷款期限为分两个阶段，在第一阶段（还息期）只还贷款利息，不还本金；第二阶段（还本付息期）按照等额本息或等额本金法还本付息。

　　■ 产品特点：

　　1、还息期仅还利息，月供低；

　　2、还息期长，第一阶段还息期最长15年，最高达贷款期限的3/4；

　　3、适用按揭产品范围广，支持一手房、二手房和购住房、商用房；

　　4、贷款期限长，借款人可申请最长达30年的贷款。

　　■ 与等额本息还款方式比较：

　　(以10期贷款，前7年6个月仅还息计算)