房贷速算器最佳59款产品 30年如何省息60万？

　　房贷速算器最佳59款产品

　　理财周报记者 施维 实习记者 滑明飞/文

　　“我想有个家，一个不需要多大的地方，在我受惊吓的时候，才不会害怕……”潘美辰这首老歌唱出了无数望着飞涨的房价叹息的年轻人的辛酸泪。

　　在房价收入比堪称全球最高的中国，贷款买房成了多数人一生中最重要的几件大事之一。学做聪明的房奴，是肩负沉重贷款的购房人正在上的必修课。

　　眼下，国家调控房价的政策已经开始出台，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，但这反而使得各地二手房市场陡然升温，大家争先恐后去挤优惠末班车。有关房贷收紧的传言纷纷扬扬，也成为近期购买热的催化剂。

　　政策是否还要变，何时变，谁也说不清，但选对住房按揭贷款银行，挑准合适的房贷产品或是组合，不管何时买房都必定受益不浅。

　　理财周报记者本周深入调查17家房贷创新活跃的银行，通过比较和计算，挑选出59款比传统房贷产品更精明更方便的最佳产品供你参考。本周开始，理财周报E叠由“银行”更名为“零售银行”，我们的目标是——帮助你实现利益最大化。

　　某网“2010年你最关注哪类贷款”调查显示，最受受访者关注的贷款依次是房贷、车贷、信用贷款、其他消费贷款及助学贷款。其中，房贷受到的关注度高达73.4%。

　　众多准备买房的人，最最关心肯定是如何节省成本。但在四处打听一套房7折优惠是否要取消，二套房首付是否会提高到5成的人大把，在研究如何选择房贷产品，让资金使用最大化的人很少。

　　一位读者近期致电理财周报投诉，他想提前还贷银行要收违约金。在问及“该条款按揭贷款合同中是否有写时”他说，“我不知道呀，合同没看就签了。”理财周报就此调查身边的人，发现不看合同就签字的人还不少，其中大多是到有闲钱去提前还款时，才被告知“不能提前还款”或是“要提前还款要收违约金”。

　　在走访的超过20家银行中，城商行在提前还款要收取违约金方面尤为突出，一般收取提前还款金额的1%-4%，上海银行最高。“提前还款要收违约金在业内很普遍，收5%的都好多。”一位国有商业银行房贷部人士向理财周报记者透露。

　　国内知名房贷专家、深发展零售贷款总监柳博说，围绕“贷款利息=贷款本金×贷款利率×贷款期限”这一公式，省息方式有三种——要么降低利率，要么提前还款（减少贷款本金），要么加快还款频率（缩短还款期限）。

　　围绕这三条思路，国内银行推出的新型房贷产品可以分为四个类别：

　　第一类产品专注额外降低贷款利率。柳博说，在央行的利率监管约束下，市场上绝大多数房贷产品利率一样，能额外降低利率的产品目前只有“气球贷”。通过这个产品，客户享受了3年或5年期的贷款利率，但仅承担15年或30年的月供，供房压力自然较小。它和固定利率产品及“点按揭”产品，可算是一个产品体系。

　　“循环贷”是第二类产品，它使还款借款变得随心所欲。“循环贷”很多银行都有，比如深发展的“e卡易贷”、招行的“消费易”。不用还款，只要有钱进账就能抵扣月供的，是第三类叫“存抵贷”。这类产品深发展、工行、光大、平安、渣打、南商都有，只是门槛不一，3万-10万不等。

　　最后一类是对没有太多闲钱提前还贷的购房人也适用，就是“双周供”等稍微加快还款频率的房贷产品。“双周供”一年还款26期，相当于比月供多还一期，但30年下来可以省息超过20%，还款时间缩短5-6年。

　　深发展零售贷款部产品开发与流程优化室主管王海龙告诉理财周报记者，相对而言，各类产品适用的客户群可能有一定差别。“循环贷更适合资金调用频繁的中小企业主；‘双周供’更适用于除固定月收入外还有其他收入（譬如季度奖、年中奖和年终奖）的工薪人士；‘气球贷’适用计划中短期持有房产或房贷的客户；‘存抵贷”则适用有短期资金剩余的个贷客户；‘e卡易贷’的定向支付功能专适用于供应链下游的中小企业。”

　　“房贷产品组合使用，最大化地满足购房者的理财需求，是个有很深学问的课题。”柳博说。据深发展向理财周报独家提供的6款产品组合，一个普通成长型家庭（月入1.4万，每年增长10%）贷100万30年，比普通房贷省息46.61万元，省息比例达73.5%。

　　一位资深房贷人士还提醒购房者，“别图方便找中介，中介的人其实不专业，要做房贷最好自己去银行咨询，根据实际情况做房贷组合。”