房贷速算器最佳59款产品 30年如何省息60万？

　　深发展16款新品领军房贷，最牛组合30年省息73.5％

　　与普通房贷相比，一个成长型家庭选深发展的7款产品组合使用，贷100万元30年节省70.24万元

　　理财周报记者 施维/文

　　3年前，深发展推出的房贷产品“双周供”，搅动了国内住房按揭贷款市场的一池春水。

　　此前，国内住房按揭市场“中规中矩”，波澜不兴；此后，建行、工行、招行等一众银行迅即加入创新竞赛，新品层出。

　　“双周供”的设计者、深发展16款房贷新品的总设计师，是位有儒雅学者风度的绅士，曾在美国知名按揭公司AMERIQUEST等机构有10年工作经验。

　　他，就是深发展零售贷款总监柳博。

　　“双周供”刚推出时备受争议，柳博告诉团队，“‘双周供’以后绝不会只有深发展一家做，我们卖不到50个亿我就走人。”结果，2006年仅10个月就放贷逾50亿元，至今贷款总额超150亿元。

　　当年推出“气球贷”时，少言的柳博告诉媒体，“不说做到全国最大，我们有信心做到全国最好。”今年12月10日“e卡易贷”推出，被房贷专家称为“功能最强大的房贷金融工具”。

　　“房贷产品组合使用，最大化地满足购房者的理财需求，是个有很深学问的课题。”12月23日，柳博接受理财周报记者的约请，向读者解析配置的秘密。

　　四大产品体系，“客户一定多提要求”

　　“没有最好的房贷产品，只有最适合的房贷产品。”柳博说，围绕“贷款利息=贷款本金×贷款利率×贷款期限”这一公式，省息方式有三种——要么降低利率，要么提前还款（减少贷款本金），要么加快还款频率（缩短还款期限）。

　　“沿着这个思路，我们可以把房贷产品分四大类。”柳博说，在央行的利率监管约束下，市场上绝大多数房贷产品利率一样，能额外降低利率的产品目前只有“气球贷”。通过这个产品，客户享受了3年或5年期的贷款利率，但仅承担15年或30年的月供，供房压力自然较小。它和我们的固定利率产品及“点按揭”产品，可算是一个产品体系。

　　理财周报记者调查发现，多数银行首套（改善型）普通自主房首付两成，贷款利率在基准利率的基础上七折；二套房首付四成，利率7折到基准利率上浮10%不等。而二手房按揭与一手房按揭利率差不多，最低也可7折。

　　“除‘气球贷’，其它产品利率基本没差别，要省息关键在于快速提前还款把本金降下去。”柳博说，“老百姓不太敢提前还款，主要是担心还了款万一要用钱很被动。我们的‘循环贷’系列，比如‘e卡易贷’、‘e借易还’，都是为解决这个顾虑开发的，客户可还款借款随心所欲。”

　　要提前还款，前提是得有不少闲钱，闲钱不多的工薪阶层没法儿受益。其实，只要稍微加快还款频率，一样能省息。

　　柳博说，一些固定还款频率高于月供的产品，比如“双周供”，一年还26期，每期还款金额为月供的1/2，相当于比月供（每年12期）多还一期，30年下来可以省息21.7%，缩短还款周期5-6年。循环贷系列产品和双周供可算作第二个产品体系，通过还款方式达到省息目的。

　　“如果资金流动频繁，还了再借哪怕直接通过网银申办，还是得花功夫，若能直接把钱存在银行也可以省利息，那就更好对吧？”柳博说，“存抵贷”就是这种市场需求的产物。还款账户上的资金将按一定比例被视作提前还贷，存款越多省息越多，需使用资金时可随时提款。存抵贷可算作第三个产品体系。

　　此外，深发展还推出了按揭信用卡和“一荐双赢”等省息产品，适用所有购房人。用按揭信用卡，积分回馈比例高达1%，直接抵扣月供；推荐客户可得到积分抵扣房贷。“这个额外省息的产品体系，目前别的银行还没有。”柳博说。

　　面对众多产品，柳博建议，“客户做按揭贷款，不管是在哪家银行，都要尽量多提要求，细说需求，只有这样客户经理才能据实际需求推荐适合的产品。”

　　最牛房贷产品组合：7款产品同时用

　　深发展有10款新型房贷产品，在此基础上又衍生出6款组合式新品——气球贷（递减）、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷（等额、递减）、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。

　　怎样组合最方便最省息？柳博请其得力干将、深发展零售贷款部产品开发与流程优化室主管王海龙细解其中奥秘。

　　“产品组合需据客户实际需求量身定做。当然，有些原则对多数购房者都适用，我可以给一个整体思路。”王海龙说，“先拿成交活跃的二手房来说吧。”

　　首先申办一个“循环贷”，把这套准备购买的房产做一个最高额抵押，拿到最高额授信。办了“循环贷”，很多产品都能方便地办理，且额度内可随意还或借，提前还款肯定没限制，也不需交违约金。

　　然后建议做个“气球贷”，不管是选3年或5年，都能享受短期贷款低利率和长期贷款低月供，比普通贷款利率更低，对收入看涨的年轻人、准备换房的成长型家庭都很实用。

　　之后可开通“e卡易贷”。可通过网银或借记卡POS刷卡来使用房贷额度，提款更方便。通过POS刷卡提款有20-50天免息期，准备装修房子、买车，或者做点小生意的家庭，绝对不能错过。

　　第四步，还款账户开通“存抵贷”。虽然抵扣房贷的最低存款金额为5万元，但对于炒股或者做其它投资的个人或家庭，是挺好的流动资金账户，因为哪怕几天也能抵扣利息。

　　第五，若年收入中除了固定的月收入之外还有一些其它的收入（譬如季度奖、年终奖之类），还可增加一些还款频率，就可申请“双周供”。每年增加一期还款，常年累计，省息效果非常可观。

　　第六步，也可以是第一步：只要打算在深发展做按揭，按揭信用卡一定要办，刷卡消费攒的积分能抵扣月供，且不管提前多久开始用积分永不清零。

　　“有了按揭信用卡，介绍亲戚朋友到深发展做房贷，每个客户可按0.2%的比例直接返还积分到按揭信用卡，也可直接抵扣月供。”王海龙说。

　　若买一手房，由于是期房没有房产证，操作顺序稍微有不同，但上述7款产品也都能申办。

　　王海龙说，最好先办按揭信用卡，之后可用“一荐双赢”；办按揭贷款时可跟银行签订申办“循环贷”协议，“气球贷”、“双周供”和“存抵贷”可一起办；但1年后拿到房本才能做最高额抵押办“循环贷”，得到授信后才能开通“e卡易贷”。

　　6款产品组合省息73.51%详见E8

　　深圳发展银行16款个贷新品

　　1. e卡易贷

　　■产品介绍：

　　一种既可通过网银自助提款和还款，也可到网点提款，还可直接刷卡使用房贷额度买大件商品、购原材料，或做定向支付的房贷金融工具。

　　■ 产品特点：

　　1、借款方便，还款借款渠道多，还可通过POS机刷卡消费和定向支付。

　　2、房贷刷卡免息。

　　3、刷卡消费免息额度高：具体与循环贷额度相关，最高150万元。

　　4、还款随心所欲，不受限制。

　　■ 办理渠道：到网点办理，可免费办理发展金卡，免收管理费，享受深发展VIP客户礼遇。

　　■ 适用人群：申请按揭贷款或房产抵押贷款都可办，但需房产能办最高额抵押登记才能开通。

　　【典型案例】

　　陈先生今年9月1日在深发展申请了一笔e卡易贷（住房抵押），审批后按房产评值的八成给了180万元授信额度。他立即通过柜台提取90万元用于购房。

　　剩余额度90万元，可全部通过网银提款，或直接用于刷卡

　　11月份，陈先生想买台新车，又不想跑银行，就登陆网银提交了申请，几分钟之后就收到了20万元贷款到账的短信提醒。

　　刷卡支付最长50天免息，免息到期后利率仅为信用卡的1/3

　　在买车提款20万元后，还剩下70万元授信额度，陈先生计划全部留作e卡易贷的刷卡额度，随时通过刷卡支付各种采购款。

　　他算得很清楚：额度不用时不付息，刷卡付款后20-50天内免息，即使逾期不还款利率最高为5.84%（1年期基准利率5.31%的1.1倍）不到信用卡逾期日息0.05%的1/3。

　　用e卡易贷刷卡支付，50万元采购仅3个月省约23750元

　　在2009年9月，陈先生多次采购原料，使用发展卡刷卡20多次，累积支付金额50万元。

　　若10月20日前还这笔50万元借款，陈先生无需支付利息，与普通贷款相比利息省4000元。

　　若陈先生在10月20日没还款，次日起按1年期贷款利率计息，与信用卡相比每月少付约5000元利息，且无需像信用卡一样追收免息期的利息（8750元）。

　　如3个月后归还贷款，可累计节省23750元。

　　【定向支付功能说明】

　　■功能介绍：

　　基于供应链，为核心企业的下游经营商（一般是中小企业）向核心企业采购提供的一种银行融资服务。

　　■特点介绍：

　　e卡易贷出现前，典型的供应链是：下游企业向核心企业采购主要采取赊购方式（核心企业授信）。

　　1、双受益：核心企业通过e卡易贷减少了应收账款，改善流动性；下游中小企业享受免息期，额度高。

　　2、可采取通过发展卡利用网银、电话银行转账的方式，方便灵活。

　　3、对供应链下游更小企业也实现融资支持，采取零售方式批量续做操作和运营成本更低。

　　2.气球贷

　　■ 产品介绍：一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。

　　■ 产品特色：

　　1、月供压力小：可选一个较短的贷款期限（3年、5年或10年），但以较长的期限（譬如30年）来计算月供。

　　2、还贷期限短，房贷理财：由于“气球贷”期限较短，可以享受对应的较低贷款利率。

　　3、信用记录好，到期续贷尽安心：手续简便，不增加费用负担。

　　■ 适用人群

　　1、申请一手住房、二手住房按揭贷款和住房抵押贷款的新客户；

　　2、转按揭的客户；

　　3、老客户正常还款两年以上，可申请转为“气球贷”。

　　【典型案例】

　　注：以贷款50万元为例；“气球贷”按照30年计算月供；　第3年末的贷款余额需要一次性偿还。

　　3. e借易还

　　■ 产品介绍：可通过网上银行等电子自助渠道自助办理贷款和还款。

　　■ 产品特点：

　　1、贷款不再跑银行。

　　2、贷款在一分钟内立即到账。

　　3、用款才付息，想还就还。

　　4、一次申请，贷款循环使用。

　　■ 办理流程：

　　■ 适用人群：

　　该行房屋按揭贷款或房产抵押贷款的新老客户都可申办。

　　适用一、二手楼按揭贷款、抵押消费贷款、个人经营性贷款等多种业务类型；贷款可用于个人经营、购房、购车、装修等多种用途。

　　4. 循环贷

　　■ 产品介绍：以房产作抵押申请一个贷款最高限额，限额内可随时借款不限次数；资金充裕时又可随时还款节省利息。

　　■ 产品特点：

　　1、想借就借，便于周转：需要用钱时只要不超过核定的最大限额，可马上申请提款，随时满足资金要求。

　　2、想还就还，节省利息。

　　3、多种抵押，用途广泛：可用普通住房、别墅、商铺、写字楼或标准化厂房等房产作为抵押，贷款资金可用于个人购房、购车、装修、经营等。

　　4、手续简便，方便快捷：一次抵押，长期有效，当再次申请提款，无须再次办理抵押登记，提款简便快捷。

　　■ 办理渠道：

　　■ 适用人群：以房产作抵押的个贷客户。

　　【典型案例】

　　2009年8月初，张先生因个人经营需要准备向我行申请一笔抵押贷款，金额100万元，期限半年，利率5.346％（六个月基准利率4.86％上浮10％）张先生预计9月初他将会有40万元的销售回款，12月初又需要向外支付采购款40万元。下面是两种不同的融资方案：

　　（1）张先生办理一笔抵押贷款100万元，9月初将40万的销售回款放在银行账户作为活期存款，在12月初对外支付货款40万元。

　　（2）张先生办理“循环贷”，8月初在循环贷下首次提款100万元，9月初将40万元的销售回款用于贷款的提前还款，12月初张先生再在循环贷下提取第二笔贷款40万元，用于对外支付购货款。

　　对张先生而言，两个方案的利息支出对比如下：

　　5. 双周供

　　■ 产品简介：将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。

　　■ 产品特点：

　　1、缩短还款期限：缩短还款期可达5.6年或更长。

　　2、节省利息支出：节省贷款利息可达21.7%或更高。

　　3、还款压力基本不变：每两周还原月供的一半，月还款额基本不变。

　　4、短信通知：特有“金卫士”贷款短信通知服务。

　　6.存抵贷

　　■产品介绍：开通“存抵贷”业务，还款账户上的资金将按照一定比例被视作提前还贷，省息返还到账户。

　　■ 产品特点：

　　1、多存多抵贷：还款账户中超过5万元的部分将按比例冲抵贷款本金，存款越多省贷利息越多。

　　2、按日计息：据还款账户中的余额，每天计算理财收益。

　　3、存款资金自由动。

　　【典型案例】

　　汪先生在深发展办理了80万元的抵押贷款，基准利率，最近又申请了“存抵贷”业务。

　　10月15日，汪先生的还款账户余额10万元，相当于抵扣了2.75万元的贷款本金，节省了相应贷款利息；

　　10月16日，汪先生又存入10万元，还款账户余额20万元，相当于抵扣了贷款本金8.75万元；

　　10月17日，汪先生又存入80万元，还款账户余额100万元，相当于抵扣贷款本金67.75万元。

　　以10月15-17日三天的理财收益计算，汪先生开通“存抵贷”的年收益率约3.8％，而活期存款利率0.36％。

　　7. 新“存抵贷”

　　■ 产品介绍：只要开通了新“存抵贷”业务，还款账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还。

　　新“存抵贷”业务理财收益更高，按日计算，年收益率可高达4.16%或更高。

　　■ 办理流程：

　　客户申请－＞银行审批－＞签署协议－＞协议生效

　　■ 适用人群：

　　只针对新客户。

　　【典型案例】

　　王先生在深发展办理了房屋按揭贷款并同时申请了新“存抵贷”业务。假设他因投资需经常调动资金，其还款账户内15万元的活期存款在一定时间内仅停留了2个月时间。

　　若王先生没申请“存抵贷”，则只能享受2个月活期存款收益，利息仅90元，而王先生办理了新“存抵贷”，2个月实际理财收益835元。

　　■ 收益示例：

　　8.按揭信用卡

　　■ 产品介绍：国内首张以消费积分抵月供的信用卡。

　　■ 产品特点：

　　1、积分抵月供，还贷更轻松。

　　 2、最高1%回馈，消费更实惠。

　　 3、可为家人办理附属卡，全家齐刷卡，积分共累积。

　　4、“按揭信用卡”积分将永不清零。如果已经是深发展的房贷客户，积分将全部用于抵扣房贷月供款；如果目前还未成为该行房贷客户，可将积分累积，待申请房贷后全部用于还贷。

　　5、密码＋签字双重安全保障，“金卫士”服务，刷卡短信即时通知。

　　■ 回馈规则：

　　9. 固定利率气球贷

　　■ 产品介绍：“气球贷”产品的升级版，是在原有浮动利率气球贷产品的基础上，提供的3年期、5年期固定利率的气球贷产品。

　　■ 产品特点：

　　1、气球贷产品与固定利率结合，提供3年期、5年期固定利率两款产品，锁定中短期内利率上升风险。

　　 2、选择3年/5年期气球贷，享受3年/5年期利率水平，利率更低。

　　　 　3、低月供，可选择最长30年期限来计算月供，月还款额相对较低。

　　■ 适用人群：

　　适用于购买二套房的客户。

　　10. 一荐双赢

　　■ 业务简介：凡深发展现有个贷客户成功向该行推荐新的个人住房贷款业务，即可获得最高为贷款金额2‰的按揭信用卡奖励积分，用于抵扣该推荐人的按揭月供。

　　■ 办理流程：

　　11. 房贷组合新品

　　■ 产品简介：在原有三大房贷理财省息产品（双周供、气球贷、存抵贷）基础上的进一步优化和组合，形成了省息效果更加强大的6项新产品：气球贷（递减）、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷（等额、递减）、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。

　　■ 产品特点：

　　1、一次选择，满足多种个性化需求和优惠。

　　2、新的巧妙多项组合，省息更加彻底。