2012投资猜想：无间行者与三十六层地狱较量

　　逆市争夺 抄底良机？

　　虽然在调控政策、资金紧张的压力下，部分开发商做出降价促销、快速回笼资金等一系列举措， “先生存再发展”、“放缓拿地”在当下成为了许多开发商的口号。但是这些“主流”之外，房企巨头接连拿地的声音也不绝于耳。

　　消息显示，12月19日，央企中化方兴和融创集团首次合作拿地，以30.67亿元拿下朝阳区来广营居住及商业金融地块；葛洲坝集团于21日竞得 大兴区旧宫居住用地；12月20日，招商地产以34.1亿元在武汉连拿三地，土地面积达51.97万平方米；12月19日，在石家庄2011年推出的第 12批国有建设用地使用权挂牌出让中，保利地产以20.22亿元将原化肥厂地块收入囊中；此外，李嘉诚的长和系，在11月斥资8.96亿元在佛山购入一幅 商住用地后，近日又在大连土地市场砸下19亿元；新世界集团主席郑裕彤，在12月也以私人名义作价12亿元买入青岛地皮；泰康之家(北京)投资有限公司联 合体于12月16日拿下的中关村科技园地块……

　　仅以北京为例，12月12日到12月18日这一周，北京土地市场共成交4宗经营性用地，成交土地面积共计61.48万平方米，总成交金额 53.39亿元，其中3宗为含住类用地，1宗为单纯商业金融用地。截至12月21日，11-12月不足两个月内，北京土地市场共成交23宗地块，较 9-10月的17宗有所增加。

　　种种数据显示，地产巨头的拿地行动并不迟缓，地价的下调无疑刺激了这些开发商，对于资金富裕的企业来说，似乎在酝酿着一个抄底的机会。

　　但是，在2011年，也有部分开发商选择“舍近求远”，实行着在其它国家拿地建楼的策略。

　　综合来看，房地产行业2011年的整体环境并不美好。但是，对于许多开发商来说，2012年难以估量的销售业绩、正在从地产行业逐渐出逃的资金以及缺口巨大资金压力都在考验着开发商的神经。

　　这个寒冬需要持续多久，仍需拭目以待。

　　链接：

　　2012年初开发商迎首轮偿债高峰 上市房企现金缺口千亿

　　一方面，调控持续收紧、降价项目成交回暖但难成气候；另一方面，各种融资渠道收紧，而债务期限将到。近日，有券商研报预测，除去招保万金四大房企之外的115家A股上市房企，在未来一年内现金缺口将达到1329亿元。2012年上半年，房地产企业将迎来偿债高峰。

　　近日，东方证券研报根据上市房企所公布的2011年上半年销售回款以及成本支出情况，对不包括招保万金在内的115家上市房企未来现金缺口进行了预测。

　　该研报的预测区间为2011年6月-2012年6月，在假设2012年销售回款和成本投资、应付应收净额不变的情形下，同时不考虑新增银行贷款 等渠道带来的资金流入之后，得出115家上市房企未来的现金缺口将达到1329亿元基本上相当于2011年上半年的现金总量，这一缺口比2008年6 月时还大。

　　与此同时，该份研报单独预测了招保万金四大房企在2012年上半年之前的剩余资金为151亿元。对比之下，东方证券认为目前行业现状为“龙头房企未来进行并购提供了更多可能”。

　　数据显示，在目前开发商的资金来源中，自筹资金占比达到41.2%，国内贷款则仅占15.4%。而对于2012年的信贷总量，多家券商均给出“微宽”或“中性”的预测，这意味着2012年无论是开发资金还是房贷，依然无法获得国内银行的有力支持。

　　东方证券证券分析师杨国华日前在发布报告中指出，除招保万金之外的115家上市房企，长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%将集中在2012年偿付，而2012年一季度将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中到期日。

　　对于房企来说，首当其冲的将是大规模信托债务。据中国信托业协会数据统计显示，截至2011年第二季度末，投向房地产的新增信托资金累计达 2077.6亿元，房地产信托达到6051.9亿，占资金信托总规模16.91%。房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。房 地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。与此同时，信托的融资成本也急剧升高，同比至少升高超过50%。

　　而房地产信托期限一般以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。这意味着从2009年下半年开始密集发行的房地产信托，将在2012年之后进入集中兑付期。

　　事实上，为了应对资金紧张，开发商也开始多方筹钱，中原地产数据显示：2011年前11月，楼市股权变动频繁，规模股权交易已经达到了102 宗，历史首次突破百宗，披露的交易值也历史首次达到了368.3亿，年内将首次突破400亿。2011年前11月交易额已经远超2010年全年的84宗 165.25亿的规模，交易金额同比2010年全年已经上涨122.8%。

　　基金业绩是块遮羞布 年终奖到手基金经理忙跳槽

　　作为替人理财的专业机构， 62家基金公司2011年前三季度亏损2510.74亿元，在第四季度并未有起色的前提下，基金公司全年亏损或超过4000亿元。

　　文/季成

　　2011年，对基金公司来说，是个坏年景，整体资产规模、份额总量以及盈利水平都出现不同程度下降。

　　收成不好

　　作为替人理财的专业机构， 62家基金公司前三季度亏损2510.74亿元，在第四季度并未有起色的前提下，基金公司全年亏损或超过4000亿元。

　　尽管令基民们赔钱，基金机构仍然照常收取管理费，只不过，未来前景不太妙，其管理的资产规模明显下降。据资本市场研究会主席刘鸿儒统计，近两年 基金业资产管理的规模呈现下降趋势。另外，公募持股市值占居民存款余额的比例也不断下降，从2007年的18.99%峰值一路下滑至当前的6.33%。

　　资管规模减少，自然地，基金公司的收入随之减少。

　　从具体数据看，2011年上半年，仅有26家基金公司实现了管理费收入的同比增长，约占可比基金公司总数的43%，另外近六成公司的收入出现了不同程度的缩水。下半年，不少基金重仓股支撑不住，大幅下挫，引发大规模赎回，基金的管理费收入状况显然并没有改善的可能。

　　从行业数据看，2011年上半年基金行业收入状况已趋恶化：2011年上半年，基金行业共收取管理费149.22亿元，相比2010年上半年提 升0.35个百分点。而2010年同期，基金公司管理费收入实现了5.8%的同比增长，超六成的基金公司管理费同比增长。在下半年股市继续下跌的背景下， 大多基金公司的境况更加不妙。

　　一位基金经理说：“资产规模减小，渠道、工资等费用不减，盈利状况当然会下降。”

　　人心不稳

　　“大河无水小河干”，基金公司收入下降，令员工不再对丰厚的年终奖抱有幻想。对于基金公司员工来说，年终奖占总收入的一大块，往年一般能达到40%以上。但在2011年年末，多家公司提前放出风声，年终奖不会很丰厚，不会像往年那样按月工资的倍数来发放。

　　深圳一家大型基金公司市场部员工表示，目前该公司内部已经传闻要开始降薪，北京一家基金公司市场人员也透露，如果行情继续低迷，年终奖可能跟随市场跌幅，按比例缩水。

　　不过，岗位不同，受到的影响也会不同。“基金销售和市场支持方面的员工可能受奖金缩水的冲击会更大一些，而基金经理和投研人员的年终奖可能影响 并不大。”据上述深圳基金公司人士表示，基金经理是基金管理公司的核心人员，尽管基金公司年终奖整体上将出现缩水，但对基金经理影响并不大。有些基金公司 对投研人员的考核倾向于长期化，如3年基金业绩、超额收益等，即使基金经理2011年所管理产品业绩不怎么好，但整体对年终奖的影响也不太大，不如外界想 象那么严重。

　　业内人士推测，尽管基金公司员工收入有可能减少，但2011年情况应该比2008年好些。一项统计显示，2007年基金行业整体人均年现金总收 入从42万元一举跨越至80万元。2008年的股市调整，迫使这一薪酬水平回落至58万元。2009年市场复苏，人均收入小幅上升至59万元，2010年 延续稳定增长势头，2011年很可能去上一年持平，或者略有降低。

　　但是，若2012年仍维持弱市，基金机构为降低成本，非核心人员将会受到显著影响。据市场传言，目前一些基金公司已经准备裁减非核心岗位人员，一些部门甚至准备实行硬性淘汰制，力争减少10%的人员。

　　拿到年终奖后，基金经理忙跳槽，是往年基金行业的特点。2011年底，除了主动跳槽外，有的基金经理因业绩太差而被动“下课”，还有基金经理被新基金预定“抢走”。

　　2011年以来新基金公司的竞相成立令业内人才争夺日趋白热化。据Wind统计，截至12月26日，2011年共有266只新基金成立，而在市 场行情走牛的2007年，全年新发基金数量仅为66只。与急剧膨胀的新基金发行数量相比，基金经理人数增长的速度却远远落后。业内人士预计，2012年基 金人员流动率可能升高。

　　链接：年终奖调查

　　2011年12月底，前程无忧人力资源调研中心发布《2011年终奖调研报告》(以下简称《报告》)。《报告》显示，2011年有40.4%高 管层年终奖金额占全年薪资比例20%以上；有85.9%一般员工年终奖金额在1万元以内。在不同性质的企业中，2011年年终奖预算涨幅最大的为民营企 业，涨幅达14.7%。

　　《报告》显示，金融行业年终奖高的主要原因在于该行业人均产值较高，尤其是一些信托、基金、证券公司，年终奖的金额更是在几万到几十万不等。对金融行业的一般员工来讲，在每年年底也可以拿到非常丰厚的年终奖。