2012投资猜想：无间行者与三十六层地狱较量

　　楼市财富效应逐渐破灭 是否逆市争夺抄底良机

　　导语：房地产行业曾经是一个无比辉煌的行业，它造就了诸多财富的神话，而现在，它的财富效应正在逐渐破灭。2011年，楼市跌宕起伏，正在经历着一场寒冬。

　　文/叶木庭

　　面对调控的持续加强、信贷紧缩、融资艰难、资金出逃地产行业等多重不利情影响，许多开发商的2011并不好过，这个风云诡谲的2011，开发商的策略各有不同。

　　量价齐跌 以价换量

　　近日，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，数据显示，与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有49个，持 平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与2010年同月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。

　　二手住宅价格方面，与10月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有51个，持平的城市有12个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城 市增加了13个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。与2010年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，比10月份增加了8 个。同比涨幅回落的城市有40个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有44个。

　　到12月12日，数据显示，全国住宅销售均价已经连续四个月下降。

　　根据统计，2011年1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1-10月销售均价分别下降 0.5%和0.7%，比2010年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月 相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。

　　而从单月销售情况来看，11月全国商品房销售面积为9941万平方米，环比下降18.9%。其中，某研究机构重点监测数据显示，11月新房和二手房的成交量都明显低于2010年。

　　因此，2011年，无论是商品房还是住宅，都在呈现一种下降趋势。

　　土地流拍 开发渐缓

　　显然，调控政策对当前房地产市场影响明显。虽然开发商加大力度促销自己手里的房产，但却并未带动成交量的上扬。

　　12月22日，央行发布的2011年第四季度储户调查报告显示，未来3个月内有购房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3个百分点，该数据接近2008年第三季度监测的最低点13.2%。

　　房价持续下跌，有意愿的购房者仍旧呈现出的是一种观望态度，此外，种种迷雾之下，土地流拍也在大增。

　　据中原地产研究机构12月22日提供的数据显示，截至11月份，36个城市流标地块合计达到117宗，环比10月份的22宗上涨了432%，流 标面积达到了1580万平米。其中，广州流标地块高达32宗，面积332.63万平方米；北京2宗，面积30万平方米；上海4宗，面积43.96万平方 米；南京11宗，面积132.68万平方米；杭州3宗，面积32.2万平方米。

　　另据中原地产的检测数据显示，2011年前11月，全国130个城市的土地出让金总额同比减少了5200亿，减少达到了30%。截至12月21 日，北京市年内住宅地块出让规划建筑面积为900万平米，比2010年下调了38%。而住宅类土地出让金则为460亿，比2010年下降56.7%。

　　与之前市场上的频现地王相比，2011年的开发商似乎更为谨慎了。

　　房企策略 各有不同

　　但是，地王的生活似乎并不好过。

　　消息称，2010年，南京推出了包括江北浦口区七里河西侧住宅地块及位于建邺区河西大街的商住用地，其中浦口区的G40地块总面积11.36万 平方米，容积率2.5，起拍价为3.3亿元。当时参加土地拍卖会的开发商共有18家，其中有11家都是冲着这块地而去。但是，经过350轮竞价后，地块最 终被雅居乐以21.05亿元夺得，溢价率高达538%，楼面地价7411元/平方米，雅居乐成为江北新地王。但是近期，雅居乐于南京的两块土地却频传“退 地”消息。

　　而据中原地产研究中心统计，2011年1月至12月上半月，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额 超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为2010年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比 例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。

　　万科在2011年所执行的销售策略就是，频频降价快速出货，以储备资金应对。

　　开发商资金的紧张，已经让不少房企实行了转让股权债权、抛售房产、在建项目等等。

　　“壮士断腕”成了2011年许多开发商的不二选择。

　　缓慢欧诺个量的显著面受龙湖集团执行董事秦力洪近日则表示：“2011年有一种四面楚歌的感觉。2011年的调控，通过限购改变供需关系，通过 限贷改变消费者的购买门槛，再加上国内外的经济形势不是非常好。所以行业内整个的销售下行是从2011年三月份开始的，恒大、中海，他们在一、二、三月份 开始采取了行动，那时候市场表现比较平稳，还处在2010年惯性的状态，其实那时候市场的基础已经存在了。三季末是一个低位僵持的状态，从四月份开始，比 较主动的加快周转，成为市场的共识，是大家普遍看到的现象。”