京城楼市悲情大戏 2012年说与不说降价就在那里

　　二手房失恋330天

　　2011年有个热映电影叫《失恋33天》，讲述一个女孩长途恋爱谈了七年，没有修成正果，反而在商场里看到了男友和自己的闺蜜喜笑颜开地走在一起，晴天霹雳之后，用了33天的时间，从失恋的痛苦中走了出来，走入了一段新的爱情之中。用33天就能了断7年恋情，说句心里话，总觉得这姑娘未免效率太高了点。

　　毕竟客观世界是复杂的，即使充分发挥主观能动性，也未必能从痛苦中解脱出来。就说今年北京的二手房市场的从业人员，2011年1月份还过着成交23478套的幸福生活，到2月份猛然间被政策所抛弃，至今已经经历了将近330天，仍然没有从月成交万套左右的低迷中走出来。电影里的一句台词最符合他们目前的心境：“在这个时节这个年代，你要是不得个忧郁症什么的，你都不好意思跟朋友打招呼。”

　　【剧情简介】

　　2011年2月份出台的楼市调控政策，对于北京二手房市场的影响可谓是立竿见影，调控出台之后，成交量立刻遭到腰斩，2月份调控后月均成交量不足9000套，全年成交与2009年峰值相比缩水一半以上。价格也在僵持半年多之后，于第四季度开始出现松动。

　　成交量触底不反弹

　　北京中原市场研究部根据北京市住建委网站数据统计显示，2011年内二手房住宅交易套数为121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度达到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是达到了54.5%。全年成交量走势呈现出“L”形，并无反弹迹象。即1月份成交达23000套相对高位，2月份后成交量骤减，2-12月11个月间单月成交量均在8000套上下徘徊，从2011年4月开始，北京二手房市场连续8个月单月成交量低于万套，根据中原地产统计，最近三年来月低于万套成交量的月份合计为12个，而其中有9个出现在2011年。所谓“银十”成交量仅为7262套，创下2009年有网签以来最低值。

　　链家地产市场研究部认为，这种成交从相对极高回落至一个相对极低，且一直保持极低值走势的现象是非常少见的，可见政策的干预性显现得十分彻底。

　　9月成价格分水岭

　　在价格方面，北京中原市场研究部统计数据显示，去年全年二手房均价为22860元/平米，同比2010年全年均价22860元/平米，上涨了7.6%，但是从9月份开始，明显出现了下调，成交价格在11月更是跌到了21550元/平米，环比10月份的二手房均价22090元/平米下调幅度达到了2.4%。链家地产副总裁林倩介绍，2011年年底的成交价格，大约比调控之前下降了8%左右。

　　林倩介绍，去年2月份调控之后到8月底这段时间里，很多二手房业主在心态上并不着急，认为这次调控和2010年一样，半年就会过去。因此业主在成交量非常低迷的情况下，却很少降价，很多业主表示大不了就不卖了，当时除了通州等个别区域，价格都非常坚挺。而进入9月份以后，随着北京郊区一手房大幅降价，郊区的一二手房价格出现倒挂，这给二手房造成很大的压力，而随着楼市整体的持续低迷，二手房价格也开始出现松动。

　　【影评】

　　二手门店关1400余家

　　据“链家地产”市场研究部统计，全国目前大约有6万个二手经纪门店，根据成交量缩水程度以及正常的运营成本，保守估计当前全年店均亏损5万元，预计整个行业共亏损30亿元现金流。

　　在全年低迷成交状态之下，2011年单店月均成交不足1.5套，按照当前平均成交总价200万元计算，费率按照当前全市实际水平2%计算，每月买卖成交仅能获利5.6万元。北京市二手房由于在2009年快速增长，经纪机构门店一度扩张至6000家以上，今年成交大幅下降后，整个行业陷入生存困境，有关机构统计，2011年北京二手经纪机构全年关闭门店1400余家。

　　今年调控继续，低成交状态将难有改变，经纪行业或将面临进一步的调整。也许将出现类似一手房市场上，开发商的收购、并购情况，行业洗牌将真正到来。

　　租赁市场独善其身

　　无论是新房市场还是二手房买卖市场，在2011年都出现了量价齐跌的状况，而租赁市场在整体低迷的环境下仍然保持稳定，可谓独善其身。

　　2011年北京租赁市场继续保持上年量价双涨的趋势，全市成交规模超过百万套，租赁成交量的波动性相对稳定，平均租金3280元，同比涨幅回落。

　　根据全国第六次人口普查数据显示，北京2010年常住人口1961.2万，平均每年新增常住人口75万。北京常住人口规模大、增速快，导致居住需求的总量不断增加，促使市场需要承担的租赁需求也不断扩大。而随着限购的持续，使得大量购房需求被抑制到租赁市场。这些都会使租赁市场承受的压力不断增大，因此租金上涨压力依然普遍存在。

　　【观影论坛】

　　2011年所有因素都很不利

　　●林倩（链家地产副总裁）

　　2011年二手房市场和以往相比，最大的不同是所有的因素都很不利。二手房市场主要受到金融政策、税费政策、限购政策等几个因素的影响，而2011年金融政策是收紧的，税费是在大幅增加的，调控政策北京是最严格的，这些都对市场非常不利。

　　2011年二手房市场可以用急转直下来形容，1月份的时候，仅仅链家地产一家的成交量就达到7000多套，接近于之后的11个月北京全市二手房的成交量。

　　在这样的情况下，二手房经纪公司的战略差异非常大。最悲观的是裁员关店甚至退出市场，中间派是保持规模，拓展业务面，最乐观的是逆向扩张，并购别人。链家地产目前是走中间偏乐观一些的路线，在加快异地发展的同时，对北京的业务进行整理，关掉位置不好的门店，整顿组织编制，实行更为谨慎的预算。

　　2011年调控政策影响最大

　　●胡景晖（伟业我爱我家集团副总裁）

　　如果要概括2011年北京二手房市场，应该是：前松后紧，量价齐跌。

　　2011年开局是很不错的，之后成交量萎缩非常厉害，而且是越往后市场越低迷。

　　北京楼市过去也曾经有过比较低迷的时期，有的是因为市场准入的问题，让大量房源无法入市，有的是像2008年那样，整个宏观经济出现重大危机。而2011年这些情况都不存在，市场走向低迷，几乎完全是受到政策的影响，国家的调控政策和金融政策对市场的走势起到了决定性的作用。

　　而与深圳等城市相比，北京的房地产市场还是相对比较温和，大量的需求也确实存在。因此2011年我爱我家的策略是保持现有规模，既不会大规模逆势扩张，也不会大规模关店裁人。在保持合理规模的前提下，除了做二手房买卖之外，利用好现有的客户资源与渠道资源，拓展房屋租赁、一手房分销、商业地产和旅游地产、金融理财服务等产品线。

　　本版采写/本报记者 刘狄