京城楼市悲情大戏 2012年说与不说降价就在那里

　　这一年，我们一起“抢”的房子

　　今天，一部《那些年，我们一起追的女孩》将在国内上映。就在几天前，截至2011年的最后一天，这部电影已在香港刷新了华语电影票房纪录。

　　一部好看的电影，一段美丽的故事，一种打动人心的美好都足以吸引全城目光。这种美好也包括一个好房子。买房人对好房子的追逐，依然符合人们“窈窕淑女，君子好逑”的天性。

　　2011年，尽管京城楼市经历着“史上最严厉调控”的洗礼，但依然有不少楼盘以独特的魅力，拨动了买房人的心弦，并最终取得了骄人的销售业绩。现在，就让我们将目光锁定《这一年，我们一起抢的房子》。

　　【剧情简介】

　　根据北京市住建委的网签数据统计，截至2011年12月25日，跻身北京成交额前20名的楼盘成交总额达到473.5亿。著名的广渠路“地王”项目金茂府以45.6亿元的销售额高居榜首，中粮万科·长阳半岛、中海紫御公馆和西山壹号院也以超过30亿的业绩，跻身2011年度销售前列。

　　“销冠”对比：进账少了近10亿

　　统计显示，2011年北京单盘销售前20名的销售总额为473.5亿元。这和2010年TOP20销售总额531亿元相比，减少了57.5亿元，降幅为10.8%。

　　在北京中原、亚豪机构等多家机构人士看来，单盘销售前20业绩的下滑无疑还是受到调控政策的影响。包括一些原预计高开的项目调低开盘价格，一些原来受追捧的“日光盘”去化速度放缓等，都是调控影响的具体体现。

　　TOP20的情况也反映出整个京城楼市在调控下的走低境遇。比如，2011北京销冠金茂府成交金额45.6亿元，和2010年销冠新里·西斯莱公馆55.2亿元的进账相比少收近10亿元。又如，2011年北京销售超过30亿元的仅有金茂府等4个项目，2010年则有6个项目销售过30亿元。

　　不过，2011年的TOP20同比整体处于平稳的是销售均价。2011年前20名楼盘的销售均价为31021元/平米，2010年的这一数字为31032元/平米，相比持平。而这背后则是因为有今年城区高端项目热销的支撑，包括金茂府、中海紫御公馆、西山壹号院等9个销售均价超过30000元/平米的楼盘。

　　业绩探秘：平价策略助推热销楼

　　虽然有多个单价超过30000元/平米的楼盘，但总的来看2011年京城楼市整体处于平价甚至降价推盘的潮流中。这也使京城楼市特别是TOP20楼盘能在调控中业绩斐然。

　　以金茂府为例，2011年4月首次开盘，行政公馆40000元/平米、住宅45000元/平米的价格一直被业内视为低开。此外，诸如西山壹号院40000元/平米且两次开盘保持平稳的价格，中海九号公馆33000元/平米、中信城37000元/平米的价格等，也都属于平价推盘。

　　在普通住宅行列中，诸如远洋一方、中弘·北京像素等，在2011年也都以不同的形式推出优惠，甚至明确降价，成功以价换量。此外，占据2011年单盘销售第七位的中国铁建长阳国际城，则是北京首个“限房价竞地价”的中小套型普通商品房，以12500元/平米的价格推向市场，快速回笼，也对区域楼市整体价格及区域其他楼盘价格有一个下拉作用。

　　【影评】

　　名门之秀 笑傲京城

　　2011年，京城楼市，金茂府、中海紫御公馆和西山壹号院三盘互相辉映，引领了高端楼盘成为《这一年，我们一起抢的房子》的主角。

　　2011年4月，金茂府开盘一房难求；年中，西山壹号院开盘也是门庭若市。金茂府地处泛CBD板块，特别是由于2009年广渠路“地王”的身份，一直是全城瞩目。西山壹号院则位于上风上水的海淀西山，文化底蕴、地段价值加上绿色掩映中的“当代大院”品质，作为卷土重来的地产大佬融创孙宏斌的力作，堪称名门之秀。而中海紫御公馆位居皇城腹地，具有无与伦比的地段优势，加之中海地产擅长高品质开发，热销在情理之中。

　　而在推盘过程中，上述三盘又都放下身段，平价入市，以令人信服的性价比实现热销自然就不足为奇了。此外，中海九号公馆、中信城等城区项目也都采取了类似的价格策略。

　　在业内人士看来，调控中，高端项目的买房人，通常手中只有一张房票，因此更加谨慎出手，一步到位选择最中意的房子，从而使部分高端项目在调控中步履从容，一笑倾城。

　　【观影论坛】

　　高端项目对接改善型需求

　　●郭毅（亚豪机构市场总监）：

　　高端项目在2011年表现抢眼。因为限购时代，“房票”稀缺，改善型买房人出于对“房票”的珍惜，不少都升级了购房需求，倾向于资源配置丰富、性价比高的优质项目。而在调控背景下，中高端项目推盘也都采取了比较平稳的价格策略，实现了有效对接市场中的改善型需求，取得热销。

　　平价楼盘“抢收”

　　●任莉（思源经纪北京公司副总经理）

　　在2011高端楼盘抢眼的京城楼市，中粮万科·长阳半岛仍以35亿元的销售额荣膺榜眼。而2010年，长阳半岛还在十名开外。2011年能有大幅提升，得益于新一轮调控启动后，万科没有观望，加快推盘速度，2011年上半年长阳半岛4次开盘，从而能抢在上半年就取得可观的销售业绩。其余在2011年销售业绩不错的平价项目，许多也是因为推出了灵活的价格策略抢收。

　　本版采写/本报记者 张旭