京城楼市悲情大戏 2012年说与不说降价就在那里

　　“星球”崛起

　　2011年暑期档好莱坞大片《猩球崛起》讲述了服用药物后拥有了和人一样的语言、智能的猩猩们，在领袖“凯撒”的带领下突破人类围攻，重回自由丛林的故事。

　　凯撒本是科学家的宠物，生活无忧无虑，直到有一天命运的黑手把它送进了动物虐待中心。而纵观2011楼市，调控前热度惊人一房难求；但2月限购限贷等政策出台迅速将楼市送入“小黑屋”，各大区县总成交量从1月的11293套跌至2月的3957套。

　　猩族要突围，楼市也如此，扛不住的市场中逐渐“苏醒”一些亮眼板块，以两三个单盘的热销拉动了区域的成交量上涨，如时代天街、金地仰山之于大兴……但据观众反映，影片前期铺陈过多，高潮来得太慢而结束得又太快，犹如楼市热点板块般未完待续……

　　【剧情简介】

　　通州成交量降四成

　　和2010年楼市的火爆成交相比，2011年只能用“惨不忍睹”来形容成交量。根据北京市住建委的网签数据统计，截至2011年12月25日，北京18个区县（原崇文、原宣武单列计算，未计入东城、西城；下同）的商品住宅成交套数达78910套，同比2010年111857套大跌41%。

　　在市场成交低迷的大背景下，18区县的成交同比均现较大跌幅。2010年北京18区县中年成交突破7000套的有8个，而2011年仅有4个，以蝉联第一、二名的朝阳、大兴为例，2011年分别成交了16052套、10713套，同比2010年的26300套、14990套，分别大跌42%、28%。其他区县成交套数排名依次为房山区（9545套），昌平区（8989套），而顺义、海淀、丰台、通州年成交都跌至5500套左右，同比2010年9000套左右的成交跌幅都在40%左右。18区县中成交量最小的仍是门头沟区（120套），同比2010年的245套跌幅超过一倍。

　　5区县单价破3万

　　和成交量暴跌相比，18区县的房价总体呈现坚挺之势。从北京住建委数据来看，除了石景山、怀柔、平谷等远郊区县均价同比去年基本持平（小幅下跌200元以内）外，其余区县房价仍同比上涨，其中涨幅最大为东、西两城区。

　　东城区以50915元/平米毫无悬念地蝉联了2011年商品住宅最高单价，并将房价首次突破5万元/平米大关；西城区以47163元/平米排第二，而上述两区的年成交量分别仅为363套、321套。

　　记者了解到，由于北京内城新增住宅供应稀缺，东西两城区的新盘“豪宅化”在2011年趋势愈发明显，这成为推高区域单价的最大原因；如东、西城区年度成交均价同比2010年单价38640元、34526元，大涨31%、36%。

　　2010年，北京18区县中全年成交均价突破3万元/平米的区县仅有2个；而2011年单价破3万的区县增加至5个。而即使是近期降价楼盘较为集中的通州、大兴，2011年的每平米成交均价为19312元、18890元，同比2010年的16898元、17341元，出现小幅上涨。

　　2011年区县成交单价最低为平谷（6602元/平米），其次为延庆（7423元/平米），与2010年的6613元、7627元相比，基本持平。

　　【影评】

　　淡市下近郊楼盘大拼速度

　　北京各区县在2011年楼市大片中表现平平，仍以朝阳、大兴、房山、昌平“四大天王”领头。在2010年底北京通往大兴、房山、昌平、顺义等5条地铁线开通时，业内曾预测供应集中的郊区地铁楼盘，如大兴黄村、房山长阳等将在2011年大放异彩。

　　但调控之下，郊区市场也成为主战场。通州从大热板块跌至年成交5000套低点，2010年大热的大兴、房山板块也遇冷。有北京楼市“过山车”之称的通州率先降价、观众惊呼“通州沦陷”；随后大兴“特价房”频频出现，房山库存如山，真成为“房”山时，万科长阳半岛几乎回到2010年13500元/平米的开盘价时，大多数区域的开发商仍“情绪稳定”，并强调其区域或项目本身的特殊优势。

　　对开发商来说，“兵贵神速”永远是正确法则。遥想2010年春，绿地新里西斯莱以比市价低6000元/平米的“低价”开盘热销，将大兴区域价格定在17000元-19000元/平米，购房者连夜排队买房；再看如今同区域的金地仰山、旭辉御府等楼盘，以特价15000元/平米揽客，龙湖时代天街“万元盘”对周边房价形成极大压力，可知房票时代，先“降”先得。

　　热点板块突起

　　在整体成交低迷的大背景下，大多数区县的年度总体成交均价依旧维持小幅上涨的势头，但考虑到区县项目繁多，档次差异较大，业内人士认为，一些区县内的热点板块较有比较意义。如借助黄村、旧宫、天宫院三板块，大兴成为仅次于朝阳的年度成交热区。

　　旧宫板块以富力盛悦居为代表，而“万元盘”龙湖时代天街的热销使天宫院一炮成名。据亚豪机构统计，2010年12月至今，该板块先后有6宗住宅类地块实现成交，占同期大兴成交地块的半壁江山，2012年还将有保利新茉莉和金融街·金色漫香府入市。

　　类似的新热板块还有顺义马坡，目前在售项目有鲁能7号院、合景泰富·香悦四季、中铁花溪渡等；而成交面积排名第三的昌平，其新城东区的南邵有融创长滩壹号、金科廊桥水岸、北京风景入市，而融创长滩壹号销售额更挤入全年销售榜单前列。

　　【大片论坛】

　　昌平新城竞争趋于白热化

　　郭毅（亚豪机构市场总监）：

　　淡市下近郊新城楼市竞争激烈，新秀板块若想取得后发优势，定价方面将有更多让步，目前纯新盘低价开盘成为当下的主流趋势。

　　从各个板块来看，昌平新城在购房需求本就有限的基础上已有5个项目同期销售，新增供应超过千套商品房，竞争将趋于白热化，各项目只能采取价格战的方式赢得销量；大兴旧宫商品住宅的供应稀缺局面有望在今年打破，但考虑到土地成本虽然上扬，却与区域价值较为匹配，预计区域在售项目的价格将保持稳中有升的态势。

　　应该看到，新城的配套本就逊色于老城区，如果再缺少价格优势，购房客户将不仅面临着同区域的项目竞争，也会被周边区域分流。随着企业拿地价格的上涨，在过高的资金压力及销售压力下，未来新城的个别项目有可能以成本价甚至跌破成本价销售。

　　B16-B17版采写/本报记者 自曾晖