STEP1 买债看什么？风险，风险，还是风险
买债券，从本质上来说，与你把钱借给一个人是一样的，最重要的就是看这个人是否有信用，他是否能在约定时间内，还得起这笔钱。你最关心的问题，应当是借贷主体是否有足够的能力、足够的信用还你这笔钱。从这个角度看，债券的信用，取决于最终的偿付能力，而偿付能力取决于现金流收益。
偿还能力的分析有宏观与微观之分。宏观上，什么因素会触发债市风险？当然是经济环境。历史经验显示，经济减速，通胀下行时，往往是债券投资的好时机，在货币政策微调放松的背景下，市场流动性出现好转，企业的信用环境也会逐渐改善。
微观上，评估债务风险与选股有几分相似，主要看公司未来产销能力、资产负债表、现金流。与选股侧重成长性的逻辑稍有不同，债券主要看债权主体未来几年现金流会怎么变化。
交银施罗德投资总监项廷锋表示，机构对各类债都有自己的评估体系，会根据不同指标进行打分，其中，未来现金流、公司治理结构、可持续经营能力这三项权重最大。
高收益债往往意味着更高的风险。美国1977年高收益债券市场形成以来，年违约率大致在3％至4％之间。那么，投资高收益债的关键就是衡量债券的潜在风险，最大程度上避开3%至4%的陷阱。
STEP2 哪些高收益债可以买？
我们发现，国内主要有4类债券符合高收益特征，风险与安全边际各有不同。房地产债风险要点：现金偿付能力不足、无法销售存货债券的利率也可以通过供求关系来解释。公司发债的需求越大，愿意付给投资者的利率就越高。那房地产公司为什么会有如此大的发债需求？原因有三个。
首先是缺钱。房地产开发是一项投资大、运作周期长、需要大量资金做后盾的差事，而这些资金靠房地产公司自己的钱是远远不够的。招商证券的一份报告显示，今年3季度，房地产公司债券发债主体扣除预收账款后的资产负债率平均约为61%，比2010年末高2个百分点，更明显高于2008年底的水平。
其次是借不到钱。随着政府的信贷紧缩政策，向银行借钱正变得越来越困难。
最后，房地产公司通过银行借来的钱在使用上还会受到诸多限制。比如银行贷款不可以用作项目资本金；此外，银行贷款的周期往往与项目周期相匹配。比如，土地储备贷款不超过2年，房地产开发贷款大多为2年，而普通商品房的开发周期为2年左右，意味着房地产公司的项目一拿到钱就得拿去还债。一旦房价下跌、成交量萎缩，项目到期后卖不出去，就很容易面临流动性风险。
总结起来，房地产公司既有借钱需求，又更倾向于发债，因此可以提供更高的利息。
据Wind资讯，在172只公司债中，票面利率超过7%的有36只，其中16只是房地产公司债券，包括票面利率最高的08新湖债。
房地产公司最大的风险就是还不上债。我们可以通过货币资金与短期债务之比这个指标来判断一个房地产公司在短期内会不会出现债务危机。这个比值越小，说明房地产公司手里的现钱用于偿还短期债务的能力越弱，风险也就越大。比如09东华债，这一债券的发债主体叫做东华实业。该公司今年3季度的数据显示，它所拥有的货币资金只能覆盖约50%的短期债务，资金非常紧张。而当一家房地产公司资金紧张时，公司的可售项目、土地资产会成为重要的备用流动性来源。简单地说就是假使你没钱，但能很方便地把这些资产变现，也能还上债。此时，投资者要做的就是分析这家公司的备用流动性变现的能力。还是以东华实业为例，公司项目和土地主要位于江门和三门峡，属于地区经济实力不强的二、三线城市，购房需求波动很大，项目销售就可能会比较困难。
相比之下，09富力债的发债主体公司偿债能力就很出色，这也是为什么这只债券受到青睐的原因。
在购买债券时，除了票面利率，我们还需要计算一下预期收益率。通过二级市场购买的债券除了利息外，还有票面价格的溢价收入。今年9月21日，由于传闻称银监会调查绿城集团信托融资，房地产债券价格普遍下滑。09富力债的价格从9月21日的99.2元跌到了9月29日盘中最低价95.06元。如果你在2011年9月21日以99.2元的价格买入一张面值100元的09富力债持有到期（到期日为2014年10月23日），你可以得到面值金额100元和年利率6.85%，即每年6.85元、共3年20.55元的利息（含税）。也就是说，投入99.2元，到期时共能收回120.55元。从9月21日至到期日中间有3.13年，投资者的单利收益率是：
(120.55-99.2)/3.13/99.2×100%=6.88%
但如果你在9月29日花95.06元买入09富力债持有到期，单利收益率如上计算可以达到8.6%，即债券价格大跌，预期收益率上升。如果你能够合理分析风险，并敢于在这个时候买入房地产债券，得到的收益会更高。09富力债的价格在11月又回升到100元以上，若投资者在暴跌当日买入，然后以现在的价格卖出，虽然没有拿到利息，但也能获得5%的收益。
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