不多花钱压力小 选择房贷还款、提前还贷有门道

　　按需选择房贷还款法

　　□房报记者沈忠民

　　购房者在办理房贷时，需要确定还款方法，面对琳琅满目的还款法，借款人往往难以选择，一旦选择了不适合自己的，要么影响到日常生活，要么白白多付利息，而一旦确定了还款法，以后要更改费时费力，而且不一定能成功。因此，借款人有必要对还款法进行全面了解，并结合自己的实际情况选择最适合的还款法。

　　●特别说明：还款法实为还本法。

　　银行房贷专家告诉房报记者,很多借款人常常把本金和利息混为一谈，其实借贷的基本原则是先结息，再还本，也就是说，借款人必须先结算一个还款周期的利息后，再归还本金。而结清上个借款周期利息后，借款人当期归还本金的多少，又决定了下一个还款周期的利息多少。借款人当期归还的本金越多，下期还款的利息就越少，反之就越多，如果借款人当期没有归还本金，只结清了利息，则下一个还款周期应付的利息与上期相同，如果借款人当期归还了全部本金，则不再发生任何利息。

　　一个还款周期到期了，利息必须结清，本金归还多少则可以由借款人确定，也就是借款人可以选择归还本金的方式。而每个还款周期归还本金的多少，取决于借款人更愿意节省利息，还是减轻还款压力。在还款法中，节省利息和减轻还款压力就是一对矛盾，也可以说，选择还款法，就是在这对矛盾中找寻平衡点。

　　要省息 还本速度须加快

　　房贷专家表示，没有所谓的最省钱还款法,借款人要节省利息,唯一的方法是加快归还贷款本金的速度,占用银行资金的数额越小,时间越短,要支付的利息就越少,反之就越多。当然,归还贷款的速度快,就意味着借款人的还款压力大。所以,借款人应当综合考量自己的情况,选择最适合自己的还款方法。

　　房贷专家解释,目前各家银行推出了很多还款方法,但除了固定利率房贷、气球贷等少部分是在贷款利率上做文章外,其他的产品主要都是着眼在还款方法上的。对于两笔相同借款期限的贷款来说,不同的还款方法导致还本速度差异,就会造成最终支付利息的明显差别。通常情况下,贷款初期还本多、压力大的还款方法,就能节省利息;反之,还款初期还本少、压力小的,利息就相对要高一些。

　　等额本金还款法

　　适合人群：期望逐渐减轻还款压力者。

　　该还款法,即每个还款期归还的本金相等,月还款本息总额呈逐月下降态势。相比同样期限的等额本息还款法,其利息总额相对较少。相比同样期限的等额本息还款法,这种还款方式在还款初期要归还更多的本金,对借款人的压力很大。一般来说,这种还款法比较适合预期未来收入下降的中老年借款人。对预期收入稳定的借款人来说,按照等额本金法初期的月还款金额来确定等额本息法的月还款额度,每月固定还款,反而可以缩短还款周期,从而更加节省利息（见表一）。

　　双周供 周周供

　　适合人群：双职工家庭或收入灵活的借款人。

　　这种还款法实质上是把还款周期缩短了,从而加快归还本金的速度,起到节省利息的作用。每两周还一次款,还款额度为原来月等额本息的一半。这样,一方面少占用半个月的还款本金,另一方面每年可归还26期,相比原本的月等额本息法可以缩短还款周期。经测算,一笔50万元30年的等额本息贷款,采用双周供大约可以缩短4到5年的还款期,节省利息20%以上（见表二）。

　　这种还款方式比较适合工资发放时间错开的双职工家庭,以及一些从事零售、网上交易等现金流比较均衡的经营者,可以大大提高资金的利用率。如果想进一步加快还款速度,还可以选择更加省钱的周周供,即每周还款一次。

　　存抵贷、存贷通

　　适合人群：需要有大笔流动资金的经营者。

　　有大额的房贷要供,经营时又要保留相当的流动资金,这样的借款人可以尝试存抵贷、存贷通等理财型房贷产品。严格来说，理财型房贷并不是一种还款法，而是银行给借款人的一种增值服务，可以让借款人的流动资金暂时用于提前还款，从而减少一段时间内占用银行资金的额度，达到减少利息支出的目的。

　　借款人无论选择何种还款法，都可以配套使用理财型房贷产品。但由于理财型房贷一般对存入的流动资金有最低额度的要求，比如5万元以上，因此，该产品比较适合私企业主选用。

　　要减压 还本额度慢慢加

　　等额本息还款法

　　适合人群：绝大多数借款人。

　　对绝大多数借款人来说,每月还款额固定不变的等额本息还款法,方便记忆,不会因为搞错还款额而导致还款逾期。而从实际看，采用该还款法，虽然每期还款的总额不变，但实际上，其中利息每期减少一点，而本金每期增加一点，也就是说，借款人一开始还本的压力很小。理财专家建议,借款人没有特殊情况应该选择方便好记的等额本息还款法。如果要节省利息,最好的办法是尽量缩短还款期限。

　　递增还款法

　　适合人群：目前收入低,预期收入提高的年轻人。

　　如果借款人还款初期的压力较大，而未来收入增长的预期较好，可以选择等额递增还款方式。这种方式是指客户在办理个人住房商业贷款业务时,与银行商定还款递增的间隔期和额度;在初始时期,按固定额度还款;此后每月根据间隔期和相应递增的额度进行还款的操作办法。

　　从效果来看,递增还款可以进一步加快还本速度,相应来说要比等额本息还款法节省利息,但由于这种方法在贷款前期还款额较低,本金归还速度较慢,对资金宽裕的借款人来说意义不大,而那些贷款初期资金紧张,收入有限的借款人采用这种方式可以减轻负担,所以比较适合年轻借款人,减轻购房初期还款压力,兼顾了未来尽可能节省利息的需求。

　　宽限期房贷

　　适合人群：购房后马上要装修结婚的年轻人。

　　在还款前期的一两年内只还利息不还本金,让刚刚贷款买房的借款人能够喘口气,这种宽限期还款法特别适合倾力买房后马上又要装修结婚的年轻人,但由于宽限期内贷款本金没有任何减少,因此相应支付的利息就要高一些。

　　比如,50万元、20年期的一笔商业性房贷,按等额本息法 （利率6.60%）计算,每月应还本息总额为3757.36元 ,20年 利 息 总 额 为401766.54万元。如果借款人申请两年宽限期,则其在前两年,每月仅需归还贷款的利息约2750元,两年共可以少还本金2.4万元左右,减轻了不少负担。但由于两年没有归还本金,其剩余本金总额50万元就需要在18年内还清。经计算,18年中,每月应还款本息额为3961.53元,利息总额355691.3元,加上两年宽限期的利息6.6万元,两者相加总额为421691.53万元,比普通的20年等额本息多支付利息近2万元。

　　自由还款法

　　适合人群：未来收支变化较大的借款人。

　　有的银行把这种还款法称为还款自由计划,即银行与借款人商定将整个还款周期分为几个阶段,每个阶段确定一个还款的额度。

　　比如,一位买房的年轻人可以将一个20年的还款周期分为四个阶段,前三年一个人供款,压力较大可以将还款额度定低一点。预计三年后与女友结婚,届时两个人供款就可以提高供款的金额,如果准备结婚五年后要生小孩,妻子可能要休两年左右的产假,则又将还款金额降低,等妻子重新上班后,再恢复较高的还款金额。这样操作,借款人完全可以将还款压力和收入变化水平很好地契合起来,真正做到钱多了多还,钱少了少还。

　　表一

　　等额本息、等额本金还款利息比较（50万元）

　　还款法

　　等额本金等额本息等额本息

　　月供

　　第一个月还款额4833.33元（以后每月递减11.46元）每月3757.36元每月4782.67元

　　还款期

　　240个月240个月156个月

　　利息总额

　　331375元401766.49元246096.33元

　　表二

　　50万元，房贷双周供、月供比较表

　　双周还款月还款

　　还款额

　　1878.68元3757.36元

　　利息总额

　　334223.04元401766.49元

　　还款期

　　17年20年