　　　今年9月初，我看中一套二手房，在中介的帮助下很快和上家达成协议，并在几天内就签订了购房合同，房子总价125万元，首付30%。由于对银行贷款政策的不了解，之后的贷款过程相当艰辛。起初我的贷款申请被多家银行拒绝，理由都是该房房龄太老，是1984年的老公房，而银行表示超过25年的二手房无法贷款。后来在中介的帮忙下，我终于找到了一家银行帮忙，但需要多付一成首付。于是，在征得上家同意之后，我们在9月13日重新签订了一份购房合同，将首付改为40%。在签订合同当天，我将额外10%的首付款交给了上家。

　　没想到这份新签的合同成为了我们之间矛盾的导火索。按照第一份合同，买卖双方约定在9月30日办理过户手续，而在9月13日重新签订的那份合同里，有关过户日的条款并没有修改。当时我曾向中介提出异议，表示希望能将过户日延后，但中介考虑到签约当天时间比较紧迫，而且中介一再向我保证不会有隐患，我就没有修改这条。

　　　9月16日，我和银行签订了贷款申请合同，接下来就进入了审批环节。其间正赶上中秋假期和国庆长假，所以按照银行正常的审批流程，我是没法在合同规定的过户日，也就是9月30日之前办好所有手续的。长假前，我把贷款情况以及银行审批流程向上家做了说明，随后双方达成了口头协议，上家同意在9月30日之后办理过户，而当时我也将这一情况告知了中介。但谁也没有想到的是，长假之后上海市推出了新政策，取消了原先退还个人所得税纳税保证金的政策，也就是说上家由于新政策的推出将无法再享受买房时的退税优惠，会损失１万多元。上家表示，自己无法接受这一事实，并认为我该负全部责任。于是，她以我贷款时间过长，且没有在合同正本中规定的9月30日前办理好过户手续，并最终导致她的保证金不能退还为由，要求我赔偿她的这笔经济损失。

　　我仔细研究了买卖合同，按照合同后面补充条款中的相关规定，买卖双方过户需要满足两点，其一是下家贷款获批，其二是上家完成抵押登记注销。在贷款环节，我的每笔款项及每个流程，都是及时操作的，没有任何拖延或者逾期，而且目前我的贷款还在银行审批的过程中。我认为自己在贷款环节没有问题，贷款逾期办理是由于银行工作流程以及楼市政策收紧所致。后来我又去交易中心查询过，发现上家是在10月份才办理完抵押登记注销的。也就是说，9月30日前，我的贷款还在审批，并且上家也没有完成抵押登记注销，我是不可能去办理过户手续的。现在上家一口否定我们之前的口头协议，坚持是我违约导致了她的损失，要求我赔偿。我和上家以及中介交涉多次未果。我该怎么办呢？我到底有没有违约，有没有责任，需不需要赔偿呢？另外，如果我要退房，限购这样的政策变更可否作为解除合同的免责理由呢？

　　律师解答

　　上海市海华永泰律师事务所高级合伙人马丹律师作如下解答：

　　1.不可抗力是指无法预见、无法避免、无法克服的客观情况，因不可抗力导致不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。目前，我国法律并未将政策原因定性为不可抗力。“限购令”这样的国家政策是否能作为免责理由，要看合同中是否有相应约定。

　　合同中约定政策原因免责的，则，合同解除，双方均不承担违约责任；合同中未约定政策原因免责的，双方对合同解除的责任承担产生纠纷提起诉讼的，由人民法院根据案件具体情况判定是否适用《合同法》解释二关于情事变更的规定，确定合同是否变更或者解除以及相应的责任承担。

　　2.上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第一条规定：因宏观政策调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，如何处理；当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

　　3.如果确定是卖方因素导致的时间延误，买方可援引《合同法》第一百零七条予以抗辩：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　同时，房屋中介公司接受委托后，应秉持为委托人服务的原则，全面、及时地处理委托事务，如果由于房屋中介公司不当行为，未及时履行受托义务，导致房屋买卖当事人因政策调整而遭受税费等损失的，根据上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第四条的规定，房屋中介公司应当按照其过错程度承担相应的赔偿责任。

　　4.建议买房人在签订合同时，在合同中对于贷款成数减少、贷款无法获批、因政策原因无法履行合同等重大事项的责任作出明确的约定，以便减少纠纷。

(责任编辑：聂晶)