存量房贷动向调查 中行上调利率是为自身盈利

　　紧急调查 存量房贷动向

　　理财周报零售银行实验室研究员 李峻岭/文

　　一周以来，关于房贷利率七折优惠政策正呈现出参差不一的混乱局面。此次房贷市场的变局来自始作俑者——中国银行，其房贷新规则触及的核心是存量首套房贷利率将从基准利率的0.7倍提高到0.85倍。

　　利率上调来自银行盈利需求

　　中行4月23日的新规指出：根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。

　　这次调整的复杂之处在于，即使是中行的客户，也要按照事先是否有利率调整的约定来分别对待。目前，其他银行尚未针对存量首套房贷利率七折优惠政策作出改变。

　　利率的提高意味着借款人成本的上升。

　　无论调整与否，借款人首先希望获得一种合理的解释。但人们注意到，中行此次在出台上调存量房贷政策时存在两种解释：

　　中行在发布相关消息时称，中行出台此次房贷新规是为了贯彻落实“国务院出台遏制部分城市房价过快上涨的一系列政策”。但是，中行有关人士日前在接受有关媒体采访时使用的是另一种解释：上调房贷利率，主要是出于改善银行净息差、提高银行收益的考虑。

　　市场分析人士指出，银行通过提高利率或首付水平遏制或影响房价过快上涨的趋势，应该从增量房贷着手。通过上调存量房贷利率水平进而希望遏制房价过快上涨，其中的逻辑并不成立。由此观之，中行此次上调存量房贷利率水平根本上是出于自身盈利的需要。

　　追溯七折优惠政策渊源

　　上调利率水平应慎行

　　从记者的调查可以了解到，目前很多借款人心里对中行的做法有“过河拆桥”之感。如何看待这种心理感觉，这就要从房贷利率的七折优惠政策的渊源谈起。

　　在国际金融危机蔓延时期。央行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。央行作出上述决定的初衷是：为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需。

　　在这种利率优惠政策下，房地产市场在2009年4月后逐步进入复苏阶段。

　　2009年，商业银行系统信贷投放大幅增加，但是利差收入并没有获得和贷款投放一样的增长幅度。一些商业银行的负责人在分析其中原因时，都不约而同地谈到个人房贷七折利率优惠政策的实施。改变七折利率优惠政策，上调利率水平成为基本共识，中行此次只是走在了前面。

　　事实上，如果商业银行出于抑制房产投机，减弱房价上涨幅度，针对“增量”客户实行房贷新政，可能会获得一定程度的理解。

　　但是，如果商业银行仅仅站在自身盈利角度，针对“存量”客户取消七折优惠，上调贷款利率，就值得商榷了。

　　这是因为：一，央行2008年10月22日公布的七折利率优惠政策并没有规定停止执行的具体期限；二，即使站在中国经济发展的宏观角度分析，目前的经济复苏仍存变数，二次探底的可能性仍然没有消除；三、这些享受七折利率优惠政策的借款人所购买的首套房子是用来自住使用的，并非用于投资或投机。

　　眼下，加息之探讨成为焦点。针对存量客户提高房贷利率水平，倘再遇加息举措，对借款人而言，则实为雪上加霜。

　　某国有商业银行房贷部门的人士称，现在仍然处于观望期，要看看市场对中行房贷新规则的反应。随着宏观经济和房地产市场的发展变化，央行是否也应该针对房贷七折利率优惠政策作出新的规定呢？是否应该特别针对存量房贷的七折优惠利率政策作出相关规定呢？

　　央行的表态势必消除房贷七折利率优惠乱象。