房贷利率调整加快楼市拐点到来

　　近日，中国银行首先宣布将对房贷利率进行调整，将存量房贷首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍，这实际上意味着将过去首套或者多套房的7成利率优惠完全取消。中行的行动具有示范作用，这不仅意味着“讲政治”式的刺激

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　　实际上，在金融危机期出台的7折利率优惠，除了政府授意之外，当时“通缩”之说甚嚣尘上，银行判断长期利率将会低迷，存款利率将会不断削减，但是这一判断显然是错误的，巨大财政刺激带动天量信贷投放，通胀快速回升，存款利率无法压低，资本成本上涨。所以，银行不可能坚持过往的低房贷利率，即使央行基准利率没有上升，银行也有动力将以往的优惠取消掉。

　　这一轮“房地产新政”之所以“稳准狠”得让人感到讶然，似乎它部分“吸收”了以往的“越调越涨”的教训。4月14日国务院首先出台的是“首付控制”和“二套房利率”调升，对准投机性需求，将以往的“改善性住房”完全放弃。随后出台政策，又封闭地产商的融资需求，希望能扼紧地产商目前充沛的现金流，迫使其在未来放弃“捂盘不售”的策略。酝酿中针对“保有环节”上的物业税和扩大住房供应政策，不仅继续压制投机需求、扩大供应，缓解过去“供求关系”严重的不匹配。

　　很多人还是怀疑“房地产新政”的效力。长期的房地产价格上涨已经形成了“神话般的心理支撑”，尤其是金融危机时期政府对房地产市场的“大力拯救”导致一种判断——政府只是干预房价上涨势头，而不是“戳破”房地产泡沫，一旦中国经济在未来存在“探底”的可能，那么政府将重新启动房地产泡沫。实际上，这就形成了某种“悖论”：政府希望经济平稳，这样才能调控房地产市场，所以刺激政策（尤其是加息）不能轻言退出；而市场人士则认为，如果不进行政策退出、货币收缩——尤其是加息，那么这种房地产调控就是“不到位”的，民众的房价上涨预期就不会因“房地产新政”而褪色。

　　我们可以将房地产转化成一个投资比较和选择问题。房地产投资的基准线是租金回报和资金成本比较——就是用一平米的房价产生的年租金，同每平米房价款按照5年期3.6%形成的年复利3.36%进行比较，简单地说，就是看存房子和存钱谁更实惠？像一线城市上海、深圳等地方，每平米2.5万房子产生的年出租金只有550元左右，甚至有时都很难战胜2.25%的一年期存款，更遑论3.36%的长期年复利。投资房产者需要支付6.5%（二套房贷款利率）的资本成本来获取2.2%左右的租金回报，中间有4.3%的差值。

　　那么投资者为什么忍受4.3%的损差呢？最重要的原因就是通胀，因为投资者认为，通胀将会不断上升的，而买房则相当于设定了一个固定数量的按揭债务，通胀的不断上升则不断“稀释”这个债务，这是唯一的支撑房地产危局的利好，这也是人们追逐房地产泡沫、房价不断上涨的唯一动力。如果央行能够上调利率，摆脱目前的“负利率”状态，那么房地产泡沫将会真正“抑制”。从这个意义上，中国银行浮动性调整房贷利率的做法是非常令房地产市场感到惊慌的，因为这相当于将原本认为固定的按揭债务“扩大”了，同时也暗示未来中国房贷利率将处于快速的“加息周期”，这是房地产市场真正的“拐点”力量。