房贷新政出台后 “被啃老”父母遇拒贷风险

　　任何一剂药都有副作用，只是有的药副作用小一点而已。近日，国家针对房地产市场投机客和高房价的猛药，难免误伤到了一些真正意义上的自住型房产消费者。要想把这种副作用降到最低，唯一办法只有制定人性化的实施细则。把工作做细，才不会伤及无辜。记者通过调查，不仅了解到房产新政对各种不同需求用房的影响，更发现了一些被忽视的细节。

　　本报首席记者 薄继东 实习生 郑雯婷

　　【第二套房】

　　认房还是认贷没有方向

　　对于第二套房，前几天有某权威部门说“认房不认贷”，后又有另一权威部门说“既认房又认贷”。市民姚先生就遇到了这样的尴尬，这些天为了购房贷款的事情急得火烧眉毛。

　　姚先生和太太工资收入很一般，但夫妇俩都有着一颗中国人传统的孝心，平时除了日用开销之外，还要赡养4位老人——双方父母。4月初，姚先生决定为自己的父母改善一下住房，其太太也很赞成。在一连看了20余套二手房之后，姚先生挑中了一套房龄为6年的带电梯的两房两厅次新房，并与上家签下了买卖合同。

　　听姚先生说，其父亲半身瘫痪，行动不便，成天坐轮椅，因为父母家是老式的多层建筑，虽然楼层好，但没有电梯，为此父亲已经一年多没有下过楼了！而母亲因小时候患小儿麻痹症，双腿行动一直不便，买菜、扔垃圾都得拄着拐棍上下楼。姚先生看在眼里，痛在心头，总想着一定要给两位老人换上电梯房。“再不换房，恐怕不仅是爸爸要不行了，妈妈也要不行了！”

　　由于没有太多的积蓄，姚先生决定卖出其父母现在住的小房子用作新房的首付，其余部分仰仗银行的贷款。根据当时的银行政策，像姚先生这样置换的购房者可以打擦边球享受到首付30%和7折利率的优惠，姚先生在签下新房买卖合同时也是这样盘算的。

　　然而，令他不曾想到的是，此次房产新政刚好出在了他办理贷款之前。按照现在从严的第二套房界定政策，姚先生卖出的旧房为第一套房，新买的房为第二套房，这样首付比例必须达到50%，贷款利率上浮10%。这样的打击，对于毫无心理准备的姚先生来说无疑是致命的。“一时半会，叫我上哪里去弄那么多钱呢？”姚先生无奈地发出了这样的质问。

　　姚先生的疑惑是，如果他把小房子卖掉，在外租房，然后才买新房，算不算第二套房呢？姚先生这几天先听说银监会表态“认房不认贷”，后来住建部又表态要“双重把关”，不仅认房还要认贷。也就是说，如果把本身的一套房贷款结清，卖掉，再买房，仍然属于买第二套房，必须受房贷新政的限制。

　　相比已经签了正式买卖合同的购房者而言，那些只付了定金的改善型购房者要幸运得多，因为他们的违约成本一般仅有1-5万元，最多就是再等上几年，以便筹足首付款。但无论如何，从严界定二套房的房产新政实施后，改善型住房的需求将遭到严重压抑。对此，最感郁闷的是房产中介，因为大家一旦都不换房了，就没处去收中介费了。

　　【挑选学区】

　　硬着头皮也要买甘愿牺牲

　　学区房的刚性需求特征最为明显。不论政府如何调控，这方面的购买力几乎是不会衰减的。房产新政给学区房购房者带来的只能是成本的上升，不可能是“退缩”。“硬着头皮也要买，因为我们别无选择。”为了子女能上一个好的小学，姜女士甘愿牺牲自己。

　　就在房产新政出台的那几天里，大多数购房者还普遍处于观望状态时，郭女士接到房产中介的电话，说购房者姜女士愿意加价5-10万元买下她拥有的学区房。据了解，郭女士拥有的学区房对口徐汇区汇师小学，该小学是我国最早接受西方科学文化的学校之一，也是上海市开埠以来校史最长的学校之一。

　　根据现有的政策，上小学实行的是户口对口制。即，只有姜女士拥有该小学对口的小区的户口，才能让其小孩顺利进入汇师小学。为了让自己的小孩能如愿进入这所小学，姜女士选择了购房。不过，她的动作已经慢了一点，上一次看上的房子让别人抢走了，所以这次她非常坚决，即使加价也要买，志在必得。再拖的话，恐怕就赶不上小学招生了。

　　游先生也有这样的体会。“当初我买房的时候，小孩还很小，就没有在意小孩读书的事情。可现在小孩大了，遇到的问题是，家里附近的一所小学硬说我小区当初的开发商没有给他们缴纳教育基金，不接纳我儿子，要我去离家远的一家小学上学。于是，为了能让我儿子上附近的小学，我只好选择买下该小学对口的小区房子，报了户口。”

　　为了孩子，父母们总是愿意付出。“不要说首付五成，贷款利率上浮10%，就是银行不让贷款，也要买房，因为它关系到孩子的未来。”在游先生的眼里，孩子才是他最宝贵的财富，其他东西都可以暂时搁在一边。

　　【新婚买房】

　　“被啃老”的父母左右为难

　　现在，特别是年轻人的观念发生了很大的变化，小两口结婚一般都不愿意与上一辈住在一起。于是，婚房便成为年轻人不可动摇的刚性需求。由于多数准备结婚的年轻人属于首次购房，且一般薪水较高，因此此次房产新政的出台，对他们的实际影响并不大，但对于“啃老”一族来说，情况就不一样了。

　　近段时间，老程夫妇就在为儿子结婚购房的事情而烦恼。“我们家地方太小，东西又放得乱糟糟的，儿子女朋友来看了很不舒服，说不买房就分手，弄得我们老夫妻俩四处在找房。”老程告诉记者，要找一套合适的住房真是很困难——“好的，价格我们承受不起；差的，又满足不了儿子女朋友的要求”。

　　前不久，老程夫妇终于相中了一套嘉定的二手房，夫妇俩和儿子来来回回去看了几趟。“现在的税费实在太高，而且现在购买二手房的规矩是下家为上家承担所有税费，所以只能要求上家配合做低房价，这样可以少缴一点税。”凑起首付款来还结结巴巴的老程夫妇，不得不“精打细算”。

　　不曾想到的是，房产新政一出，搅乱了老程夫妇为儿子准备婚房的计划。“首付款和贷款利率都大幅提高了！这可怎么办？”为了防老，老程夫妇不甘心新房只写儿子一个人的名字，于是就遇上了第二套房的政策阻力。

　　李先生则因为家庭条件不佳，又要设法满足儿子的结婚购房需求，不得不决定将原有住房卖出，以便换两套小一点的房子，另外再贴一点钱。可这些天，他也遇到了同样的政策问题。因为如果按照“既认房又认贷”，李先生打算卖出的房子曾经有过贷款，因此无论是否卖出都被界定为第一套房，而拟买进的两套房则分别为第二套房和第三套房。

　　根据银行的从紧政策，除非李先生愿意将拟买入的两套房中的一套直接写儿子的名字，不然会遭遇银行不放贷的风险。即便这样，李先生还是不能逃脱第二套房的认定，无法享受原有政策下可以享受到的优惠政策。