征信系统不完善成房贷新政障碍 认定细则急需出台

　　二套房的定义不再以贷为限,转变为以房为限

　　近两周内,抑制房价的政策在千呼万唤中骤然而至,并带着迅雷不及掩耳之势连环袭来,国务院、银监会、住建部密集地出台了一系列政策,“重拳出击”成为房产政策的代名词,二套房认定、二套房贷款成为本轮政策最大的目标。

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套房认定细则急需出台

　　4月22日,银监会监督部主任杨家才对二套房给出了明确的定义,不再以贷为限,转变为以房为限。对二套房认定有别于之前的规定要点有两个:首先,不论是否贷过款,以家庭为单位,家庭成员以任何形式购买了一套住房后,再次购房时均视为二套。其次,对于改善型住房的居民,若将手中首套住房售出,再次购买房屋时可视为无房户,在出具房管部门、居委会和单位的证明后即可再次申请首套房贷优惠。

　　“二套房认定条款的推出,再次证明了住建部、银监会、人民银行准备共同携手打击炒房的决心。”某国有银行资深高管陈先生告诉记者,将“以银行信贷记录为准”改为“以借款人实际持有房屋数量为准”还需要政策细则和央行系统共同起作用,目前征信系统内只有买房人贷款的记录,没有房屋的具体记录,也没有个人身份与房产的关联记录,这样一来,购房人之前是否全款购买过住房无从考证,是否已还完贷款并将此房卖出也无法确定;并且,征信系统贷款记录比实际情况滞后1-3个月,这也为骗贷者提供了真空周期,有人甚至通过中介伪造多套首套房的资格同时到各个银行骗贷,北京所有银行目前有不成文规定,暂停中介推荐的二套房贷。因此,央行和住建部信息急需重新调整,达成共享,让二套房认定有据可查。

　　另一方面,复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为,目前来讲,认定二套房细则的推出是比较困难的,如果没有明确标准,政策的打击面还是比较宽的。他解释道,此政策推出,对二套房的认定是一个比较大的进步,但实施起来也会有一定障碍,针对家庭成员的界定还需要细化,比如三代同堂,儿女成年,和两家人拥有共同产权等都急需做出明确的规定。

　　二套房实际首付大于五成

　　“虽然新政策细则还没有最后出来,但可以肯定的是,二套房的首付一定会在50%以上。”中信银行个贷部的单小姐告诉记者。记者电话咨询了13家银行的房屋信贷部门,虽然各家银行大多数都在“观望”状态,针对三套房的贷款细则并未明确下达,但二套房五成首付已成为默认的铁律。某股份制银行的客服告诉记者,按目前的规定,二套房还能贷到六成,但是不敢保证在审批和放款过程中不会有政策变化,如在此间政策有所变化,个人贷款则需重新审批。

　　据了解,若所购二套房为二手房的话,银行按参考价与成交价的较低者来发放贷款,差额由购房者自行补齐,这即意味在新政策下,二手房的购房者实际首付将远远大于房款的50%,如,某房成交价格为100万,评估价格为80万,银行仅能贷给消费者40万,而购房者所承担的费用为60万。

　　新政短期为银行带来利好

　　作为新政策第一反射区的银行,首付、利率双升为它们带来的影响并非看上去那样负面。

　　“新政策短期内为银行带来的是利好效应。”银行资深高管陈先生告诉记者。据统计,个人房贷占银行贷款总额仅15%-20%左右,在房贷中,一套房和二套房的贷款数量比例为4∶6,而贷款金额比例为3:7,由此可见,二套房贷款金额规模比一套房大很多,陈先生指出,由于政策对二套房的利率变化,由原来的0.7变为1.1,利差增长了超过40%,据测算,利差增长所带来的利润可以容忍房贷量下降60%的规模,短期内,房贷量下降60%的可能性极小,因此,以价补量将胜过以量补价,银行的利润不但不会受影响,反而会带来利好的效应。

　　“从长期来看,房价的下跌如果对地方政府融资平台产生影响的话,银行将会受到较大牵连。”华伟告诉记者。

　　（责任编辑：林磊）