合众人寿董事长戴皓2010年全国政协提案

　　提案五：应从改变“土地财政”入手解决房价居高不下问题的提案

　　戴 皓

　　2010年2月27日

　　2009年国家刺激经济发展的一揽子计划起到了积极作用，我国经济已经率先企稳回升。但房地产市场在各种综合因素作用下，却出现房价高涨、“地王”频出的现象。

　　如放任地价、房价的持续高速增长将严重挤压居民在汽车、家电等其他方面的消费，会抑制实体经济的复苏，导致经济增长的终端引擎难以启动。同时房地产“一业独大”也有悖于经济结构的优化，不利于民生的持续改善。因此，只有保持房价合理稳定，避免房地产市场和价格出现大幅度波动。 才能让“保增长”的政策真正惠及民生，才能真正发挥房地产业对经济增长的拉动作用。

　　高地价、高房价究其根本原因是目前土地招拍挂、价高者得的出让形式造成的。房价大至包括开发利润、土地取得成本、开发和建安成本、管理费用、投资利息、销售费用、税费以及其他不可预见费用。仅举2007年房地产全行业数据为例，2007年销售额2．9万多亿元、利润约2400多亿元，房地产相关的税费16000多亿元（其中土地出让收入约1万亿）。显然房地产开发的总费用支出一半多通过房地产相关的税费和土地出让金流向政府。同时土地出让金历来是政府的一大财源。除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上，土地出让金在一些较高地区能占到地方财政收入的50%以上。据统计2009年全国各地政府土地出让总价款逾15910亿元，同比增长63.4%，其中，房地产用地出让价款13391.8亿元，占出让总价款的84.2%。70个大中城市出让金同比增加140%。在卖地巨大收入动力推动下，使得一些地方政府不再依靠内涵式等多种方式提高经济增长，而是依靠卖地来最大限度的获取利润。一方面拼命卖地，另一方面 拼命推高地价，创造“地王”，结果形成恶性循环：高地价推动高房价，高房价又诱使开发商和地方政府推高地价。在这种相互推动下，“地王”越来越多，房价越来越高，风险越来越大。如何稳定房地产市场，并遏制房地产市场的大幅波动，应从抑制高地价及高房价入手,采取果断措施。

　　稳定房价首先应从稳定地价入手，主要是改革现有土地招拍挂制度，改变“价高者获得土地”模式，应综合考虑土地竞标者的投标方案，可采取多种形式实施土地出让，比如政府划拨式、最高限价式、合作开发等，尤其应把环保、民生等综合指标纳入到综合考虑因素中。

　　一是可以防止少数大型开发企业（如国有企业、上市公司）通过竞价土地方式进行垄断经营，造成开发量下降、房价上升、产品单一等一系列问题。

　　二是使更多中小企业能够进入房地产市场，进行公平竞争，为市场提供多档次、多元化、多类型产品，有利于缓解各种社会矛盾和就业压力。

　　三是通过多种形式释放土地，可以减少政府对土地的垄断，使土地资源根据市场进行优化配置，实现房地产业结构合理调整，保持市场供需平衡，最终扼制地方政府通过“高房价”攫取高额利益，真正做到让利于民，从根本上保证社会的长治久安。