京沪深三地房贷政策调查：春节后重新开闸？

　　惠誉：短期内开发贷款违约风险不大

　　每经记者 马骏骎 发自上海

　　通胀来袭政策收紧，楼市前景多了一丝扑朔迷离的气氛。惠誉国际评级董事胡伟恩日前在上海接受《每日经济新闻》专访时指出，在全国市场范围内，上海房地产市场，尤其是高端房产市场未来很有可能在4～6个月时间段内出现较为剧烈的价格波动，房价或有10％～15%的下跌空间。但在未来6～9个月内，开发商贷款违约风险不大，不会出现2008年初时的危险。

　　长期看仍看好楼市

　　NBD：频繁调控下，请问您对于楼市未来价格趋势做何判断？

　　胡伟恩：从住宅平均价格看，各个地区的价格区别很大。但从全国范围内看，中端市场还是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大学生可以承担起这部分市场的价格，因此整体而言2010年前6个月除非美国突然加息，不然价格走势仍将保持平稳，北京、广州这些城市价格波幅预计在5个百分点左右，但是上海会面临更大压力，尤其是高端市场很可能在4～6个月时间内，价格下跌10％～15%。目前成交量在上海已经有缓慢下降的趋势，全国范围内平均成交量还保持平稳。

　　往后看的话，预计今年最后一个季度以及明年上半年，楼市气氛就会比较冷。但是如果看3～5年，我们依然看好楼市，原因很简单，中国的刚性需求真的很强，从政府角度看，也需要保护住宅市场的平稳增长。

　　开发商没有降价迫切性

　　NBD：根据你们的调查研究，房地产商目前的流动性现状如何？是否会出现降价的迫切性？

　　胡伟恩：去年出现很多地王，但民营开发商参与的并不多，民营开发商现在的资本结构和流动性还是比较稳定的。从2008年下半年到2009年上半年，民营开发商购买新地、增加土地储备还是非常保守。虽然买地的政策会收紧，但是开发商无需一次性付清，完全有能力管理好现金流，每年七八十亿的土地款对于全国性的开发商来说还贷并没有太大压力，因此开发商并没有大幅降价的迫切性。

　　NBD：您怎样评价去年和房地产相关的银行贷款的偿付能力？

　　胡伟恩：我不觉得银行的开发贷款会出现太大问题。尤其在国内排位前20%的开发商，贷款不会有风险，那些排名后几位的开发商会有不确定性，零星的公司倒闭事件可能也会发生。但整体而言去年卖方市场是非常好的，排名靠前的公司都成了各大银行争抢的客户。此外，我们从开发商处了解到，他们今年获得的授信额度可能只用了一部分，如此它们手上既有现金、又有没用完的额度，弹性就比较好。

　　因此，在未来6～9个月内，开发商贷款违约风险不大，不会出现2008年初时的危险。最让人担心的情况是贷款放出去以后楼市立即出现下调，但2009年是一个量价齐升的市场，因此这部分违约风险不大。

　　上海高端市场存在泡沫风险

　　NBD：根据香港的经验，内地的房地产市场是否存在泡沫？

　　胡伟恩：一线城市、高端市场泡沫的危险性是存在的。可是二三线城市老百姓自住的中高端市场危险不大，因为这部分市场的供应在中国是有空间的。不像香港、日本可能供应本身就有偏紧张的问题。而且发生泡沫破裂的城市一般以服务性行业、金融行业为主导、投资者聚集，在内地唯一可能发生这一情况的就是上海的高端市场。

　　一般而言判断市场是否出现很大的泡沫，你只需要问问身边的同事和朋友，如果每个人手里都在同一时间拥有两套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，当年香港在1996、1997年就是如此。