营业税差出八九万 一半二手房被“非普”

　　二手房营业税细则出台后，3至5年的普通住宅按差额缴纳营业税，而非普通住宅按全额缴，几万元的支出使得“普通住宅”与“非普通住宅”的标准变得敏感起来。而因为房价的上涨，使得本市半数左右的二手房成为“非普”。购房人纷纷呼吁房价涨了，“非普”的标准也应相应提高，否则人们只能通过假合同避税。

　　我的房子被“非普”

　　家住大兴的万先生儿子今年大学毕业，在亦庄一家大企业上班，为了工作方便，万先生看中了一套120平方米的三居，这套房龄4年的商品房带装修总价170万元。他认为140平方米以下应按“普宅”算，按差额交，算下来也没多少。但签约时才发现，这套房因为总房价超过120万元，将被算成“非普”住宅，按全额缴纳营业税，得差出八九万元。

　　“120平方米的房子，在五环外太普通了，怎么能按非普通住宅缴税呢。”“房价高涨，房子被‘非普’了。”万先生说：“因为要贷款，按‘非普’算，我需要交的营业税、契税，包括转到我头上的个税，超过15万元，如果按‘普宅’算，可以省一半儿左右。”

　　涨价后一半二手房算“非普”

　　根据市住建委2008年11月的相关规定，享受优惠政策的普通住宅需要同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

　　对于1.2倍，本市执行的是：三环以内总价人民币高于258万元/套，三环至四环之间210万元/套，四环至五环之间198万元/套，五环以外120万元/套。

　　美联物业市场部总监张大伟介绍，按140平方米这一条算，在12月成交的二手房中，属于“非普”的占15.14%。如果按“1.2倍”算，目前有50%左右的二手房可归类为“非普”，其中三环以内约占40%，三环至四环约占35%，四环至五环约占45%，五环以外约占60%。

　　链家地产富力城店的一位经纪人也向记者介绍，在富力城，除一居室外，基本都“非普”了，比例达到80%左右。

　　购房者希望调高“非普”标准

　　张大伟介绍，因为房价上涨，从去年下半年这种情况就开始多了。

　　万先生说，他买的亦庄这套120平方米的房子，去年年初每平方米8000元左右，那时买，总价没超过120万元，就算“普宅”。去年房价涨得太快，现在就算“非普”了。这样对购房人不公平，房价涨了，“非普”的标准也应该涨。

　　链家市场部相关负责人介绍，如果购房人有钱，按全款付，可以做低合同款，税费影响不大；但如果贷款，按目前的标准，许多都是“非普”了，尤其是五环以外的区域。而这个区域多数都是初次置业的自住需求，需要贷款，却因为价格高于标准，变为非普通住宅了，受影响较大，这与政府鼓励自住与改善性需求的初衷相左了。

　　一位业内人士说，因为去年房价涨得太高，现在“非普”的房子太多了，标准是应该调一调，否则大家只能靠假合同避税。但要调“非普”标准，政府需要先调基准地价、指导价。听说最近要调基准地价了，但距调整“非普”标准，还需要一段时间。D155

　　营业税 差额5.5% 0万元 1.08万元

　　个税 指导价1% 0.43万元

　　契税 指导价1.5% 0.65万元

　　营业税 全额5.5% 9.35万元 16.15万元

　　个税 成交价1% 1.7万元

　　契税 成交价3% 5.1万元

　　120平方米，房本4年，

　　实际成交价170万元，最低指导价3600元/平方米

　　按“普宅”计算

　　（最低值）

　　按“非普”计算

　　（最高值）

　　亦庄“上海沙龙”

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　　为避税去年12月下旬

　　近3000套冷冻交易

　　自去年12月下旬以来，冷冻交易成为一大潮流。很多房源，特别是5年内房源，60%因为原房主有贷款，而银行暂停提前还款导致产权无法解抵押，很多房主为了避免受到政策影响，情愿选择承担部分税费或者降价，和买家签订延后过户的合同，买家先支付一定的定金，等1月份解抵押以后再过户。

　　据美联物业市场研究部统计，这类交易在去年12月下旬以来已经接近3000套。其中很多4年左右的非普通房源为了避免全额营业税，先签协议，等过5年再过户。

　　美联物业市场部总监张大伟认为，冷冻交易虽然不违法，但因为买卖双方签订的大部分为类似期房交易的合同，产权还未完全属于房主，签订合同和实际过户中时间比较长，在这段时间内房价变化很可能使买卖双方的一方出现反悔。另外，这种交易不确定因素非常多，如房主无力解抵押、税费出现变化等，都可能造成纠纷。 本报记者 李海霞 D155