二手房营业税调整影响有限

　　近日，财政部和国家税务总局发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，根据通知，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，将全额征收营业税。此外，个人对外销售购买超过5年含5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，将按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对于个人转让购买已超过5年含5年的普通住房，则免征营业税。

　　业内人士表示，此次政策是12月9日中央促进消费工作会议中对营业税优惠政策由5年调整为2年表述的细化，细则中继续对普通住房与非普通住房进行税额上的区分，并对不同年限采取差额和全额征收方式等措施基本符合市场预期。不过，虽然通知取消了131号文的优惠措施，但对比2006年采取的紧缩性政策，此次细则对5年内普通型住房采用差额征收，保护自住性需求的意图明显，而针对5年以外的非普通类住宅则仍按照差额征收营业税，体现了持续打击投机性需求的决心。

　　对于此次营业税调整之后的影响，业内人士大多认为，二手市场短期内将量跌价升，但预计波动幅度或许不会如市场预期的那么大，这一点从国务院决定将二手房营业税征免时限由2年恢复到5年后，市场的表现中已经可以看出一些端倪。根据汉宇地产部分门店的信息，近期市场对于营业税还未作出较大反应，挂牌和成交未出现新变化，虽然有少数的客户对于明年的市场表现出担忧，想赶在政策执行前抛售套现，表示在近期愿意主动折价套现，不过降价幅度依然较小，基本在2%-2.5%的区间内，而更多的卖家心态平稳，几乎绝大多数来电咨询营业税新政的房东只关心房屋交易的实际到手价，而对于营业税并没有表现出太过在意。而在购房人方面，也只有少部分客户表示担心明年税费上升转嫁到自己头上，表现出急于成交的心态，大多数客户则期望营业税新出台后，投资客减少后能使房价下来一点，所以大多数都处于观望之中，并未采取实际动作。汉宇地产分析认为，由于买卖双方的分歧较大，加上当前政策还未生效，市场反应将有所滞后，但下家所期待的房价松动及房源充裕的情况短期内不大可能出现。

　　此外，业内人士指出，此次政策调整加大了对二手市场大面积、高价格的非普通类住宅的打击力度，因此可能加速购买此类房产的需求向一手市场或租赁市场转移。联合证券在报告中指出，基于豪宅细分市场内的刚性改善型需求客户属于购买力较为稳定群体，目前的政策调整状况尚不足以挤出此类人群在一手豪宅市场的购买意愿。而汉宇地产古北分行经理表示，目前一部分刚满2年未满5年的房东已经选择了转售为租，这有可能会对于明年年初的豪宅租赁市场产生一定的影响。

　　对于未来房地产政策走势，国泰君安认为，从目前房地产投资对固定资产投资贡献度、地方卖地财政收入、房地产行业对宏观经济复苏贡献度等指标看，宏观经济环境尚不完全支持按揭贷款数量控制、二套房贷严格实施等严厉打压房价的政策。因此加大土地供应和保障房开发，是目前更理想的政策选择。这既增加供给平抑房价涨幅，又避免通过信贷猛烈打击需求；既能实现控制房价上涨过快和保民生的目标，又不影响房地产投资和经济复苏。